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正確な物件情報があったら現地視察したい、それを経費に‥

住宅価格右肩上がりのサンフランシスコ不動産投資案件〜ゴールデンゲート見に行きたい

サンフランシスコ不動産案件

前からずっと気になってた案件であり、投資期間もいい感じに10ヶ月切ってきたので改めて検討してみたいと思います。

いや、ほんと匿名制度が無くなって物件情報とかわかるようになったら現地視察に行きたいですよ。自分が投資する対象を見るためなんだから必要な旅費は全額経費になるはず!

ファンド概要

案件名 サンフランミッドタウンローンファンド10号
募集者 ガイアファンディング
募集金額 ¥27,000,000
運用期間ファンドを運用する期間のこと。または貸付を行う期間のことを指す。... 2018/04/17〜2018/12/18
年率 10.0%
担保担保についてまとめたページへ移動します。 予定評価額は約6億7200万円
物件所在地 サンフランシスコ市ユーリカバレー地区

事業者Wに対し物件購入費用や工事費として総額3億8千4百万円の融資を行う。15回に分けての募集で本案件はその10次となる。次が進むに連れて投資期間は少なくなり、事業者が支払う金利は多くなる。

プレーヤー評価

ガイアファンディング

設立2年強、アメリカ不動産投資を専門に扱うソーシャルレンディング会社。maneoグループに所属しているので信頼性はある程度高いと言える。(少なくとも事業者による詐欺行為はなさそう)

現時点で成立ローンは約65億円、その半額程度はすでに返済されているという事実は好感触ではあるが、中には借り換えによる販売延長案件も含んでいると思われるため両手で歓迎することはできない。

事業者W

さっぱりわかりませんwここが蒸発したらお手上げ。

担保評価

完成後評価額:約6億7200万円

担保順位は1位で投資総額は3億8400万円なので

LTVは57%!かなり低い!!

けどあくまで完成したらの話であり、アメリカ不動産は土地建物セットで建物に比重が大きい傾向にあるため土地:建物=2:8が一般的。

となると完成しなかった場合のLTVは200%超えてしまう感じか…きっついな。

担保の流動性

ケース・シラー20都市圏住宅価格指数(サンフランシスコ)で直近の1月分まで確認してみると順調に右肩上がりに指数が上昇している。本物件はサンフランシスコ内に所在するので流動性という面では安心できそうである。Zestimateでユーリカ・バレー地区の物件を確認しても軒並み上昇傾向にあるようだ。シリコンバレーにより近いサウス・サンフランシスコの方が理想的かなっとは思うが50km圏内だからシリコンの恩恵も考えられるかも。

サンフランシスコは2011年ごろから住宅価格の上昇が始まり2016年ごろに一服、その後2017年にかけて再び上昇傾向になっています。

ストーリー評価

最悪ケースは物件が完成しないこと

これは正直どのくらいの可能性があるものなのか分からない。すでに全9次募集で事業は走っているのでさすがに着工しているのだろうか。

ガイアブログ情報によると以前募集した下記案件は今年の2月に完成したとのこと。ファンド募集から実に1年が経過している。この内、工事期間はどのくらいなんだろう?

サンフランシスコの物件が完成しました!

というのも現段階で着工しているなら物件が完成しないリスクが多少減少すると思うから。未完成だと担保が紙切れになってしまうので。できれば着工が分かってから投資していきたい。

あと事業者Wの動向によって完成しないことも考えられる。

最善ケースは期間内の売却

やっぱり計画通りに売却先が決まるのが最善のケース。ちょっとくらい早期償還になって配当が減っても今後のことを考えると投資家とソーシャルレンディング会社、融資先企業がストレス無く進んでいける流れがベストですね。

借換えでの返却もある

ガイアファンディングで扱う不動産をウォッチしていると、期間内に売れなくても担保発動せず、借換えを行い返済を行っているケースが何件か見られた。私たちにとってはある意味保全処置に近いので、新規取得案件は意外に安全性が高いのかもしれない。

総合評価

金利
(5.0)
担保担保についてまとめたページへ移動します。
(3.5)
スキーム仕組み、構成、計画の意。ソーシャルレンディングでは融資の仕組みを...
(4.0)
事業者
(3.5)
総合評価
(4.0)

率直な感想は、物件が完成すればOK、な案件である。物件さえ完成すれば担保評価額がつくので売れなくても競売や借換えで、投資家への返済と利息は確保されると考えられるから。

幸い段階的に募集されているファンドなので、こちらも段階的に分散して投資しても良いかもしれない。今回は10万円投資し投資期間が半年ぐらい募集が出てきて問題がなかったら追加投資で20万円といった具合に。

matsu

こういった段階的な投資計画いいですね

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