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サンフランシスコにも近い

シリコンバレーのベッドタウン、バーリンゲーム市のタウンハウスへの投資案件

バーリンゲーム市のタウンハウス

シリコンバレーって街の名前じゃなくて地域的な総称だったんですね、知らなかったです。で、今回はそのシリコンバレー地域とサンフランシスコに挟まれ たベッドタウン的なポジションのカリフォルニア州バーリンゲーム市のタウンハウスへの投資案件になります。 

ファンド概要

案件名 カリフォルニアタウンハウスローンファンド3号
募集者 ガイアファンディング
募集金額 ¥37,100,000
運用期間ファンドを運用する期間のこと。または貸付を行う期間のことを指す。... 2018/04/17〜2019/10/18
年率 10.0%
担保担保についてまとめたページへ移動します。 完成後の予定評価額(CMA)は約10億8百万円
物件所在地 カリフォルニア州バーリンゲーム市
投資額

まずは10万円

総額8億4040万円26回に分けて募集する形のファンドで今回はその3回目の募集案件。最終的なクロージング日程は2019/10/18となっているので後続の案件は投資期間が短くなっていく仕組みで金利は変化なし。(10号案件ぐらいで投資期間が12ヶ月ぐらい)

プレーヤー評価

ガイアファンディング

アメリカ不動産投資を専門に扱うソーシャルレンディング会社。日本法人と現地活動法人を持ちアメリカ不動産事業者への融資を行っています。maneoグループなので事業者的な不正や詐欺行為などは確率が低いと信じています。これまで成立したローン総額は約65億円で約31億円を元本・分配金として償還している実績を持っているので、この点は私たち投資家にとっては一つの安心材料と言えるでしょう。

事業者W

財務情報などは無し、ガイアファンディングでの取扱も新しい事業者で完済実績はまだ無し。先日取り上げたサンフランシスコ案件もこちらの事業者さんが取り扱っている模様です。

サンフランシスコ不動産投資案件

担保評価

担保評価額

担保順位は1位で、完成後の評価額は約10億8百万円なので

LTV = 83%

完成しないと土地価格だけが担保って感じの想定になるのでLTVは散々になります。

タウンハウスとは

日本では聞き慣れない建物なのでちょっと調べてみました。

アメリカのタウンハウス1

アメリカのタウンハウス2

イメージ的には日本のメゾネットアパートの豪華版って感じでしょうか。セキュリティゲート(ここから関係者以外立ち入り禁止!的な門)があるかないかでそのタウンハウスの価値が大きく異なり人気や賃料も変化するようです。

タウンハウスを検討する利用者は、本格的な戸建てを買う前のステージにいることが多いので本案件の地域的な需要とマッチしているかもしれません。

バーリンゲーム市の価値は

S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数を確認してみるピンポイントではないが、同じカリフォルニア州のサンフランシスコやロスアンゼルスの住宅価格は右肩上がりの上昇傾向にあるため、バーリンゲームの不動産もその流れの中にあると思われます。

サンフランシスコ国際空港もめちゃ近いので利便性高いですね。

Zestimateで確認してみると、バーリンゲーム市の不動産価格は2011年頃から上昇しており、2018年には約2倍2019年予想も上昇傾向にあるようです。これは心強い。

流動性は充分あると判断しています。Googleマップで見てみるとキレイで閑静な住宅街といった感じです。

ストーリー評価

ケース1.物件が完成しない

これは最悪のケースで、物件が完成しないと担保も紙切れになってしまい元本を大きく損失するはめになります。

予想原因としては事業者Wの倒産・不正建築資材の高騰アメリカ不動産や経済の急激な冷え込み建築許可など行政的な問題、といったところでしょうか。説明を確認するとバーリンゲーム市から建設許可は下りているようなので設計や事業者Wへの信用と行った点では現時点でプラスと評価できます。

このケース1の確率が低い、もしくはリスクヘッジできると考えられるのなら、本ファンドへの投資を検討する段階に入れると思います。

ケース2.物件が売れない

返済原資は売却益なので建物が完成しても売れなきゃ困ります。でも、売れなくても販売期間の延長という名目で借換を行い返済、または担保発動で競売、といった形で処理が進みますのでそこまでのリスクでは無いかもしれませんね。(競売は時間かかりそうですが)というのも過去の事例を見ていると新規物件は売れなかったら借換で販売期間を1回は延長しているからです。本案件も売れなかったらまずは借換えをガイアで募集するのかなっと楽観視。

ケース3.物件が売れる

やっぱりこれが最良のケースですね。多少早期償還になっても物事が計画的に進んだほうがこれからのポジティブ要素になりますし、私たち投資家も安心感を持って投資を検討することが出来ます。

総合評価

金利
(5.0)
担保担保についてまとめたページへ移動します。
(3.0)
スキーム仕組み、構成、計画の意。ソーシャルレンディングでは融資の仕組みを...
(4.0)
事業者
(3.5)
総合評価
(4.0)

ケース1のリスクを考えると20ヶ月の投資期間は未知数なので、リスクを調整するために段階的に投資を行いたいと思います。まずは手付で10万円、3ヶ月ごとに追加投資を行うか判断する投資戦略になります。

matsu

金利変化なしで投資期間を調整できるのがうれしい!

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