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なぜSBIソシャレンの遅延案件はLTV安全圏だったのに元本損失したのか?

なぜSBIソシャレンの遅延案件は安全圏LTVだったのに損失発生したのか

こんにちは、matsu@matsu_sl)です。

先日一部元本損失という形で決着されたSBIソーシャルレンディングの遅延案件ですが、まずそのスピード感は素晴らしかったと思います。

しかし、なぜ軒並みLTV80%以下という安全ファンドと見られていたのに元本損失を発生させてしまったのでしょうか?

決着した16号〜21号のデータを主に原因を探っていきたいと思います。

▼各バイヤーズローンの公表データ

貸付額 遅延額 回収額 元本損失額
損失率
10月までの配当合計(推測)
ファンド収支
LTVLoan to Value(ローン・トゥ・バリュー)の略称。不動産など価格が分か... More
16号 9億5,200万円 4億9,000万円 4億6,782万円 2,217万円
-2.3%
6,188万円 3,971万円 73.68%
17号 5億8,500万円 7,000万円 7,000万円 0 3,802万円 3,802万円 74.71%
18号 1億6,000万円 8,800万円 8,800万円 0 1,040万円 1,040万円 70.48%
19号 3億1,100万円 1億8,100万円 1億3,649万円 4,451万円
-14.3%
1,684万円 -2,767万円 75.85%
20号 1億9,150万円 1億3,950万円 1億524万円 3,425万円
-17.3%
933万円 -2,492万円 79.79%
21号 6億7,000万円 7,000万円 4,530万円 2,470万円
-3.69%
2,540万円 70万円 65.50%
22号 3億2,000万円 2億9,700万円 2億2,651万円 434万円 73.00%

改めて今回遅延した各ファンド情報を確認してみると、遅延金額が少ないファンドでは配当金を含めるとプラス収支で終了しています。特に17号、18号については元本損失も発生していませんので、募集時のLTV約70%の防御力が実感できますね。

16号を除き問題2社へ多く貸し付けたファンドほど元本損失を招いており、裏を返せばファンド組成時に審査した問題2社の担保物件の一部がほとんど機能なくなった、というのがココ数ヶ月の実態だったのでは無いでしょうか。

そして、あくまで未確認情報から推測される原因の一つが、SALLOWさんのブログで紹介されているTwitter情報のように、都税事務所が税金滞納に関連して担保物権を差し押さえてしまったことにあるのではないかと考えています。

これにより、SBIソシャレンが目指していた遅延金額を上回る任意売却という道が閉ざされてしまったために、サービサーへの損失確定での売却を決定したのではないかと。

しかし、この物件に対するこの上書きに関してはSBIソシャレンの融資時のミスと言えるかもしれません。私も教えてもらったのですが、法定納期期限前に抵当権設定なら問題なかったようで、審査時に調査していれば防げていた可能性もあるようです。

ただし、このケースは問題1社と1つの担保に対して確認できたことです。考え方は分かれるでしょうが担保査定能力とは別の話でその他にも担保がありそれが評価されたからこそ、今回の損失額での回収ができたのではないでしょうか。

11/8 追記

ブログ読者の方から情報を頂きまして、この件についてSBISLに質問した回答として、問題1社が滞納した税金法人税ではなく不動産取得税であったとのこと。売買成立と同時に発生する税金のためその後に抵当権を設定しても租税優先で上書きされてしまい、なおかつ融資後にそれを把握するのは困難であったとのことだったそうです。

個人的には時間的な条件も考慮しての最終判断だったと思っていますが、LTVなどについては取得額が分かる明細なども見ないとやはり判断できません。

参考評価額ですからそれ以上で売れる可能性もあれば、それ以下でしか売れない可能性もあるわけで、LTV100%で遅延しても元本損失しない場合もあれば今回のケースもあるということもあり、

重要なのは、LTVとは安全性を示す絶対指標ではなくあくまで参考評価額、基本は2者間の売買ですので当事者同士の状況によって偏る可能性もあるという認識を強く持つことだと思います。

実態を把握するにはサンプル数が足りませんが、十分なサンプル数を求めてしまうとダメージも大きくなるという検証するにしても悩ましい問題です。

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