こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
最近は少なくなってきましたが、オーナーズブックでは時々下記案件のように１４％を超えるようなあってはならない利回りを叩き出しているファンドが存在していました。
これについてはオーナーズブック側からも「計算上のことなので当てにしないで欲しい」といった意見を聞いています。
実際、なぜ５％程度のファンドが最終的に１４％以上になったりするのか多くの質問が寄せられるようでして、私がセミナーに参加した時にもまず最初に誤解を解くような形で説明を受けた記憶があります。
つまり、１４％という計算上出現してしまう金利をアピールすることは、オーナーズブックにとって不本意かつ不利益に働き、本来の不動産投資を日本に広めるという目的を害するものだという認識だと私は考えています。
ですので、ここで一つその１４％利回りのカラクリをご説明しておきたいと思います。
利回り１４％がなぜ発生するのか？
なぜオーナーズブックでは利回り１４.６％などというあり得ない金利水準が出てしまうのでしょうか？
それは、早期償還、つまり期限前償還によって発生してしまう事項なのです。
過去例を閲覧してすると確定利回りが跳ね上がっているファンドには「期限前償還完了」という説明が添えられています。
まず高利回りが発生する第一要因は、早期償還が原因であるということを覚えておいて下さい。
期限前償還にはボーナスが発生するケースがある
ファンドには早期償還がつきもの、ましてや不動産売却などは時の運とも言える案件です。
しかしながら早期償還ばかりが起こると、投資家が得られる利益も減少してしまいます。ただでさえ予定利回りが低いオーナーズブックですからその点についてはファンド組成時に対応策を組み込んでいるようです。
予定償還日より前に不動産を売却して返済した場合、予定売却額を上回る部分の一部を「期限前弁済手数料」として徴収し、最終的にそれを投資家に分配する
上記のような仕組みがあるため、早期償還時には売却益ボーナスとも言える追加配当が発生する可能性があります。
しかし利回りは良くても運用期間が短縮されるので実利は少ない
それでは実際にシミュレーションを御覧ください。わかりやすく１２ヶ月で５％のファンドに１万円投資したとして６ヶ月目に期限前償還されたとします。予定利回りと期限前償還の比較、さらには追加配当が無い場合の収益もまとめてご覧いただきます。
| 経過月数 | 予定 | 期限前 | 期限前（追加無） |
|---|---|---|---|
| 1 | 投資実行 | ||
| 3 | 利息：125円 | ||
| 6 | 利息：125円 | 利息：125円 追加配当：500円 |
利息：125円 |
| 9 | 利息：125円 | — | — |
| 12 | 利息：125円 | — | — |
| 運用日数 | 365日 | 180日 | 180日 |
| 利息合計 | 500円 | 750円 | 250円 |
| IRR | ５％ | １５.２％ | ５.０７％ |
IRRは一年間３６５日をベースに算出するので、
７５０円 ÷ １８０日 = 一日分の利息 ４.１７円
となり、そしてそれに３６５日を掛けると、
一日分の利息 ４.１７円 ✕ ３６５日 = 一年間の利息 １,５２０円
となり１万円の投資で年間１,５２０円が得られる利回り！つまり
利回り１５.２％
が出現してしまうわけです(；・∀・)ｱﾘｴﾈｰ
運用期間が短縮されて利益も増えるなら万々歳ではありますが、それはあくまで追加配当があった時の話。最右列の追加配当なしで得られる利息にはちょっとがっかりしてしまいます。
実際１２ヶ月５％の案件に投資して６ヶ月で償還されてしまっては、投資家としては「無駄足・・」という感覚があるのは否めません。
早期償還は運用期間が圧縮され基本的には利益減少に繋がるので、あくまでそれを補うために売却益ボーナスがあるという認識が正しいと言えるでしょう。
オーナーズブックとしては早期償還による投資意欲の減少を抑制する狙いもあるのでしょう。
決して、ウェーイな感じではありません(；´Д｀)
matsu
最近の償還例を見ると分かりますが、昔のような追加配当は少なくなっています
まとめ
１４％という利回りは事実であり、それがプラスに働くと判断するのなら、オーナーズブックが率先してコピーとして用いるはずです。
しかしながらそれをしないと言うのは、それは誰のためにもならない、ましてや貸金業法で１００万円以上に対する金利は最大１５％と定めれている中での１４％という利回りを謳うことは怪しさが際立ってしまうという判断なのでしょう。
これらを鑑みず、オーナーズブックを紹介する際に１４％と嘯くブログは投資家ではない無関係者がアフィリ狙いで適当なことを言っているだけであることが多く、関わるだけで変な噂話が植え付けられてしまうので気をつけた方が良いと思われます。
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| 事業者名 | 金利 | オススメ度 | 口座開設 |
|---|---|---|---|
| SBIソーシャルレンディング | 3.2%〜10.0% | 公式サイト | |
| オーナーズブック | 2％ ~ 6％ | 公式サイト | |
| クラウドバンク | 6％ ~ 7％ | 公式サイト | |
| SAMURAI | 5％ ~ 10％ | 公式サイト | |
| FANTAS funding | 8％ ~ 10％ | 公式サイト | |
| CREAL | 4％ ~ 5％ | 公式サイト |
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>１４％という利回りは事実であり、そ
>れがプラスに働くと判断するのなら、
>オーナーズブックが率先してコピーと
>して用いるはずです。
オーナーズブックでググったら普通に広告で14.6%と広告してますよ。
このページの改変リンク広告にも14.6%とハッキリ書かれてます。
それは事実なので記載しているのでしょう。
間違ってたらごめんなさい、あなたは仮面さん？