こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
注目を集めている不動産クラウドファンディング業界の中でも、特にファンド組成力を高評価されているのが今回ご紹介しているCREALです。
昨年末にスタートしたのでファンド償還等から評価することは出来ませんが、現在の人気ぶりはファンド募集時の情報公開や投資家への説明姿勢が評価を得ているのだと考えています。
これから自分自身も投資先として活用していくに当たり、セミナーで取材した内容などを踏まえて投資する前に確認しておきたい要点についてまとめておこうと思います。
おそらく初心者の方にも役立つ内容になっているかと思いますので参考にして頂けると嬉しいです。
透明性の高い不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは？
未経験の方にはクラウドファンディングの定義自体まだ掴めておらず、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングの違いについて区別もつかないと思いますが、両者ではその根拠となる法律・免許が異なっているということをまずはお伝えしたいと思います。
| 不動産クラファン | ソシャレン | |
|---|---|---|
| 登録免許 | 不動産特定共同事業 | 第二種金融商品取引業ソーシャルレンディングを行う上で必須となる免許。ファンドの募集や... More |
| 監督省庁 | 国土交通省 | 金融庁 |
| 情報開示 | 制限なし | 指導により制限 |
| 資本金 | １億円以上 | １千万円以上 |
上記のようにソシャレンは金融庁管轄ですが、不動産クラウドファンディングは国交省の管轄であり、その最大の特徴は情報開示レベルに制限が設けられていないため、投資情報をより詳細鮮明に投資家へ伝えることが可能になっている、ということですね。
ソシャレンの場合は金融庁指導の元、貸付先をA社やB社といったように匿名化＆複数化して特定できないようにする必要があったため、投資家は結局「誰に、どこに、何を根拠に」貸付をしているか不明な状態でした。それを悪用したのが「みんクレ＆ラキバン事件」という詐欺事件です。（一部訴訟中）
事件についての詳細は省きますが、不動産クラウドファンディングではそのような規制＆指導もないため、純粋に投資対象の不動産情報を投資家が吟味して投資することが可能となっています。
ソシャレンの匿名化指導は閣議決定により２０１９年３月末までに解消する方向で進められています。
特にCREALの説明は詳細で分かりやすい
現在活躍する不動産クラウドファンディング事業者はRenosy、FANTAS funding、そしてCREALとありますが、この３社の中でも特にCREALのファンド説明は詳細でわかりやすいという定評が付いてきたように感じています。
ぜひ３社を見比べてみてほしいのですが、住所や建物スペックなどの物件情報、近隣地域等を考慮したマーケット情報、運用予定やスキームを網羅したリターン情報、リスク要因や添付資料など盛り沢山です（会員限定のため画像は控えさせていただきます）
情報が充実しているため、Googleマップ、suumo、AI査定などを活用し、投資家サイドから事業者提供情報を検証することが可能で、まさにソシャレン投資では実現し得なかった垂涎の投資環境が用意されているのです！
情報開示レベルの高さで定評のある不動産クラウドファンディングでのファンド説明ページですが、こちらは残念ながら誰でも見れるというわけではなく、会員登録したユーザーのみが閲覧できる仕様になっています。
特定情報が多いためフリーで公開すると物件評価等に悪影響を及ぼす可能性もあるとの懸念から来ているものと思われます。
会員登録自体は無料かつ難しいものではありませんので、検証したい方はまずは会員登録をオススメしたいと思います。
投資家はCREALと共同出資、10%内の損失はCREALが吸収する仕組み
不動産クラウドファンディングの特徴として、ファンドを組成する事業者と投資家が共同出資するというスキームが挙げられます。
しかも投資家が優先出資で事業者が劣後出資なので、万一償還時に元本損失した場合でも、まず先に事業者側の出資金額で損失を補填するため、その範囲でカバーできれば投資家の元本に損失は及ばないという設計がされています。
このカバー比率みたいのは事業者ごとに異なって入るのですが、CREALの場合は概ね１０％というのが基準となっている模様。
他業者は２０％以上が多い中CREALは１０％と少な目なので、セミナー時に社長へ直接「１０％は少なくないですか？」と質問したのですが、客観性の取れた適正な物件調査を行っていれば投資期間中に１０％以上も評価額が剥離することは非常に少ない、というった趣旨のお言葉をいただきました。
不動産専門にファンドを組成してきたCREALの百戦錬磨の自信を垣間見た気がします。
matsu
心強い限り！…ですが評価はその時にならないと分かりませんので一つの見解として受け取らせていただきます
CREALの強みはファンド設計にあり
「JLL森井鑑定」による客観性が高い物件査定に安心感
前項の１０％という設定は自社の優秀なスタッフによるものと、それが近視眼に陥らないように外部に物件調査を依頼しているというファンド組成構造が後押ししているのかもしれません。
参考 トップページJLL森井鑑定会員登録してからファンド詳細ページの「ドキュメント」を見ると、実際の鑑定結果が記載されたファイルを確認することが可能です。
投資を検討する投資家サイドからすれば、ここまで開示してくれるのは心強くあり安心感も大きくなることでしょう。
分配金は家賃収入から捻出される
我々投資家にとって重要な分配金ついてですが、その原資となるのはファンド組成された不動産から発生する家賃収入などが主となっています。
したがって取り扱う物件はすでに家賃収入などが発生している物件のみ。少なくとも投資を検討する際には空室リスクなどを考慮する必要は抑えられる仕組みです。
しかしながら確実性を重視し家賃から捻出するという構造のため分配金については年利４〜５％が限界とのこと。
物足りないと感じる方もいるかもしれませんが、「これこれこういう根拠で分配金はこれだけになります」というストーリーが明確なので私的には不満よりも安心感の方が抱きやすいです。
分配金の確保のために関連会社とマスターリース契約
ファンド組成時、ファンド募集時には空室ではないとしても運用期間中に空室になってしまったら分配金はどうなるんでしょうか？
実はそのための対応策もファンド組成時から組み込まれており、関連会社ブリッジ・シー・エステートとマスターリース契約対象不動産を一括して借り上げる賃貸借契約。一括で借り上げた上で第... Moreを交わすことで投資家への分配金を確保しています。
仮に空室になっても関連会社がその被害を被るので会社が続く限りは投資家への分配金は守られる仕組みです。
matsu
これはよくREITなどで見られる仕組みです！ありがたい！
強い販売力が出口戦略を明るくする
どのように素晴らしい仕組みでも最終的に売れなければ利益となって帰ってきません。
逆説的に言えば計画通りに売り切ることが出来れば全てが報われるということになります。
その点においてCREALは出口戦略を明るくする強い販売力を保有している事業者であると評価すること出来ると思います。
これはこれまで３００億円を超えるのアセット不動産にアプローチした実績に伴って培われたCREAL独自の強みです。
国内だけに留まらず定期的に中国をはじめとした東南アジア各国で日本不動産の販売活動も行っているとのことですので、強く幅広い出口戦略にこそCREALへの信頼を置くに足るようそなのかもしれませんね。
matsu
東南アジア等では東京都市部の不動産ブランドは根強いそうです。
CREAL投資前の確認事項
毎月分配、デポジットなので投資前に入金が必要
CREALでは毎月分配が基本、デポジットなので分配金はそこに振り込まれます。
また投資前にデポジットへ資金を入れておく必要あり。
デポジットへの入出金は投資家負担となっています。
途中解約は申し込めるが「ケースバイケース」
不動産クラウドファンディングの特徴の一つが、運用中に途中解約することも可能という点です。
これはソシャレンでは絶対できないのでかなりのアドバンテージ。
しかしながら、必ず解約できるということではなく、あくまで個々のケースに沿って事業者側で判断をする形になります。
私の感覚だと、RenosyやFANTAS fundingよりもCREALは解約条件やその判断基準が厳しそうな印象を受けました。
ファンド運営中の解約判断は事業者に委ねられますが、ファンド募集に申し込んでから一定期間内に解約する旨を通知するのはクーリングオフ制度が適用されますので法律によって保証されています。
忘れてはいけない「TATERU事件」
ここまで解説していると不動産クラウドファンディングに死角らしきものが見当たらないんじゃないかとワクワクしちゃいますが、やはり投資ですので予想外のデメリットも存在しています。
しかも不動産業界特有の闇、、、といったようなリスク。
これが顕在化したのが記憶に新しいTATERU fundingを運営する東証一部上場企業TATERUによる融資資料改ざん疑惑です。
銀行融資を受ける際に顧客の銀行残高などを改ざんして申請したことがバレてしまい、TATERUはもちろんTATERU fundingにも絶大な悪影響を及ぼし、現在は開店休業状態です。
不動産業界では慣例的に見逃されてきたことだけに、業界特有のリスクが顕在化してfunding事業にも影響を及ぼすという悪夢が現実化した事件でした。
運営会社について
CREALの運営会社は株式会社ブリッジ・シー・キャピタル。2011年5月11日よりスタート、運用資産残高約300億円の不動産アセットマネジメント会社です。
参考 会社概要ブリッジ・シー・キャピタルCREALの将来的な魅力をご紹介
投資家はアセットを分散させて独自のポートフォリオを持つことができる
一般的に、個人で不動産投資をする場合には、１つ１つの物件が高価であるため、数多くの不動産に分散投資をすることはなかなかできることではありません。例えば、一般的な会社勤の方が不動産投資を行おうとすると、ワンルームマンション投資を1,2戸や小型アパート投資程度しかすることはできません。そうすると分散投資が難しいため、投資しているエリアや物件に何か問題が起きたときに、大きなリスクを背負う可能性が出てきます。 しかし、弊社のクラウドファンディングでは、レジデンス、オフィス、商業施設、宿泊施設等、また家賃収入目的の完成物件から開発利益目的の開発物件まで、数多くの商品ラインナップを提供していく予定です。従って、皆様の資金を数多くの不動産に分散投資をしていくことが可能になり、リスクを分散していくことが可能です。また、多くの種類の不動産に投資をすることにより、投資することの楽しみも増すものと考えています。 個人投資家も参加できる上場REITは、１つのREITの中で数多くの不動産に投資をしているため、分散投資がされています。しかし、分散投資はREITが決めるため、個人投資家が意思決定に参加することはできません。この点、弊社クラウドファンディングでは、投資家一人一人が、ご自身の判断で独自のポートフォリオを構築することができます。独自ポートフォリオを構築できるのは、クラウドファンディングを通じて不動産投資をする大きなメリットです。
出典：CREAL
個人的に福祉施設への投資がおもしろそうだと感じています。
あと、キャンプ場も投資対象になるとセミナーで伺ったときは良い意味で驚きました！
少人数制のセミナーを通した企業
セミナーによる情報発信、投資家への説明に熱心な企業であるという印象が強い感じがします。
私がセミナーに参加した時の様子は下記記事に書いてありますので、よかったら参考にしてみてください。
CREALセミナー参加してきました！オープニング案件情報など投資検討中の方に役立つ情報をお届けします
ソシャレン免許も持っているので、可能性は末広がり！
じつはCREALは不動産クラウドファンディングだけではなく、ソーシャルレンディング運営に必要な第二種金融商品取引業の免許も取得しています。
不動産限定で分散投資してポートフォリオを構築するだけではなく、不動産以外に垣根を広げたユニークなファンドも今後組成されるのかもしれません。
CREALだけに資金を集中させるのは怖いですが、安定感とバリエーションが認められるなら十二分に主要投資先として活躍していってくれることでしょう！
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| クラウドバンク | 6％ ~ 7％ | 公式サイト | |
| SAMURAI | 5％ ~ 10％ | 公式サイト | |
| FANTAS funding | 8％ ~ 10％ | 公式サイト | |
| CREAL | 4％ ~ 5％ | 公式サイト |
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