CREALセミナー参加してきました！オープニング案件情報など投資検討中の方に役立つ情報をお届けします

こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。

行ってきましたよ！話題のCREALセミナーへ！

上の写真は社長の横田さんです！…爽やか系イケメンでした！

けっこうディープなお話も聞かせて頂き、非常に楽しい時間を過ごさせて頂きました。

ただディープすぎて掲載不可な話もあるのですが、できるだけ私がセミナーで聞いてきた情報を本記事に掲載して皆さんと共有したいと思います。

今後、定期的に投資家向けセミナーも開催されていくようですので、もしかしたらそちらで濃いお話を聞くことができるかもしれませんよ(*´∀｀*)ﾉ

CREALは将来的に売却可能性が高い案件しか募集しない

投資家利回り確保が最優先！その自信と根拠とは？

CREALから提供される分配金、この原資はズバリ

取扱物件の「家賃収入」or「事業収入」

がベースとなっているということです！

そしてこの話をさらに突き詰めていくと、募集する物件は「賃貸収入」や「事業収入」が既に発生している物件のみ、ということになるそうです。

以前、下記２記事で募集ワンルームの賃貸状況について考察していましたが、空室的なリスクを心配する必要はなかったということになりますね。

CREAL新ファンド「トーシンフェニックス五反田」について。１０戸／８７戸の空室が気になります

CREAL新ファンド「ティアラ目白AVENUE」について。私的にはこちらが好みです

しかしながら、運用期間中に賃貸離れて家賃収入が０になるリスクも考えられます。

しかししかし！

実はその保全として関連会社ブリッジ・シー・エステートとマスターリース契約対象不動産を一括して借り上げる賃貸借契約。一括で借り上げた上で第... Moreをすることにより賃料保証を確実のものとして、投資家へ分配する利回りを確保することに注力しているんだそうです（リートみたいな仕組みです）

ただやはり、家賃という確実な収益源をベースにするために、利回りとしては現在の４〜５％程度が限界であるとのこと。

確かに高い利回りは魅力的ですが、きちんと理解できる理由がある上で提示された利回りなら納得感を持って投資できるというものですね。

豊富なアセット入手先やバリエーションを持っている

既にブリッジ・シー・キャピタルとして３００億円以上の運用となっており、その営業網から得られるアセット情報を武器として、CREALにおける募集案件にも優れた物件を紹介することが可能となっているようです。

バリエーションとしては、保育園やホテル、老人ホームなど機関投資家が好むタイプのアセットを筆頭に、面白いところではキャンプ場など も候補としてリストアップされていたり、さらには楽天LIFULL STAYとの提携話も持ち上がっており、今後同社が手がける民泊案件も募集候補の一つとなっているとのこと。

力強い出口戦略こそCREALの最大魅力とも言える

これまでの実績によって培った、機関投資家、法人、個人投資家など様々なクラスへ大きな販売力こそブリッジ・シー・キャピタルの最大の魅力であり武器と言えるかもしれません。

というのも募集される不動産物件は利回りこそ家賃でカバーできても、最終的に誰かに販売できなければ元本返済の原資を確保することが出来ません。

maneoの遅延案件とか想像するとわかりますよね…

最終的に売れなきゃ返ってこないんだ！ってことが(^_^;)

だからこそ、その売る力を持つ事業者というのは自然と投資家ファーストであると言えるでしょう。

さらには定期的に中国をはじめとした東南アジアへ日本の投資物件を販売するため現地へ飛んでいるのだそうです。

もちろん単独ではなく現地事業者と協力しての販売活動ですが、やはり日本の不動産は根強い人気があるらしく売れ行きも良いとのことでした。

そして今後はCREALユーザー内においても物件を購入したい方が現れればそれを可能とする仕組みも追加していく予定。

ブリッジ・シー・キャピタルは数年以内の上場を目指している

２０１１年より不動産ファンドの組成・運用を手がけてきた

クラウドファンディングでは新規参入事業者ですが、不動産事業者としては７年の経歴を誇る企業です。

社長の横田さんは医療経営士などの資格も持っており、ヘルスケア関連に明るい方なのだとお見受けしました。

私も同資格合格したのですが、やはり医療機関関係者と話を交わす時にすごい役立つんですよね。特に診療報酬改定や医療計画について頭に入ってないと施設経営について語れません。

なぜクラウドファンディングを行うのか？

ブリッジ・シー・キャピタルは将来的に売却可能性の高い案件を多く扱うので、銀行融資もつきやすく短期的に見ればクラウドファンディングを活用しなくても十分に利益を出すことが出来るのだそうです(^_^;)

というか結果を出してきたから今があると言えますね！

しかしマーケットを見る上で、日本の一般生活者の投資事情を鑑みると、決して積極的とは言えず特に不動産投資はハードルが高く一部の人間が行うものであるという認識が広く浸透していると感じられており、

そこの意識改革をしたい。

つまりは不動産の民主化を実現したい。（より身近にという意味）

といった思いを掲げて企業活動にあたられているようです。

そしてこれは決して情緒的な願いではなく、それによって日本に眠る９００兆円とも言われる個人預金に流動性を生み出し、マーケットをより力強いものに成長させていきたいと考えられているようです。

銀行融資も個人預金が原資ですが、それだけでは流動性が低いため、そこを開放できれば日本の不動産マーケットはより充実していくというビジネス戦略も盛り込まれています。

‥ここだけの話

実は…２つのワンルームは「非常に流動性の高い物件」である

セミナーで伺いました！

現在募集完了してしまいましたが、あの２つのワンルーム物件は、ひじょーに流動性が高い物件であるということです！

通常数ヶ月で買い手がつく案件であり、４〜６ヶ月という運用期間をまたずに売れてしまう可能性が高い物件なので、社内販売部には販売活動を待ってもらっている状態であるんだとか(｀・ω・´)

流動性高い！まじ高い！

う〜ん、ここまでの表現が限界かな(^_^;)

ホテルは原価に近い価格で購入できた

詳細は省きますがこれまでの事業活動によって築かれたネットワークにより、稼働中の好立地なホテルを原価で購入する機会を頂きすぐに購入したとのこと。

CREALとして最初の案件は老人ホームを出そうと考えていたらしんですが、ホテルという業態の方が投資家も想像しやすくクラウドファンディングの魅力も訴えやすいと考えてホテル案件を募集する運びとなったようです。

原価で購入できて、不動産鑑定士による評価額は上回っていますからね。

あくまで私の感想ということにして欲しいのですが、すでにほとんど勝っているようなものですよ、たぶん。

オープニング物件をなぜ早々に利益確定しないのか？

それはやはり、

ホテルは毎月運営レポートやマネージャーのコメントなどを発表し、投資家にリターンだけではなくサポートしている実感を感じてもらえるような仕組み作りを行っていく予定で、そういった側面からも不動産投資の楽しみを感じてもらいたいとのことです。

恐らくこれまで不動産事業をされてきた中で、当事者として上記のような感覚を味わって来られたんでしょうね。それが良いものであるから共感したいという思いが感じられます。

まあ、これは事業者としては当然ですよね(*´ω｀*)

将来的に売却可能性の高い案件をベースに、まずは投資家へのアピール期間を多く取りたいために、運用期間を多めに取ってのスタートという運びなようです。

さらには投資家からもフィードバックを得ることにより、サービス改善につなげていきたいとの思いもあるとのこと。

これは投資家にも利益になることなので個人的に大歓迎ですね。

このような理由からオープニング案件の実績を伸ばしているとのこと。

最後に

拙い文章で書き殴った形になりましたが、よりよい投資判断へと繋がる情報は多少あったのではないかと思います。

さすがに新規事業者で２４ヶ月案件ということで、ホテルファンドについては募集が思ったように集まっていませんが、時期や業界環境的な醜聞の影響もあるのではないかと思います。

もしかしたら運用期間調整しての再募集なんかもあるかもしれませんね。

それか、SBIソーシャルレンディングのバイヤーズローン的な担保順位つけての再募集なんかもあるのかも？？

そういう可能性もあると考えると今の段階で投資しておくと、かなり硬度高めの案件投資になるかもしれませんよ！

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悪いところ

1. ちょっと早期償還が多いかも（いいことでもある）
2. これと言って不満なし！

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事業者評価「比較一覧表」

事業者名	金利	オススメ度	口座開設
SBIソーシャルレンディング	3.2%〜10.0%		公式サイト
オーナーズブック	2％ ~ 6％		公式サイト
クラウドバンク	6％ ~ 7％		公式サイト
SAMURAI	5％ ~ 10％		公式サイト
FANTAS funding	8％ ~ 10％		公式サイト
CREAL	4％ ~ 5％		公式サイト

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