こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
CREALから新規募集ファンドの告知がされていますね！
初回案件は運用期間２４ヶ月と長めでしたが、今回告知の２ファンドはそれぞれ４ヶ月と６ヶ月と手頃なものになっています。
今回はその内の１つトーシンフェニックス五反田の案件について情報をまとめていこうと思います。
ファンド概要
| 案件名 | トーシンフェニックス五反田 |
| 募集者 | CREAL |
| 募集金額 | 2,117万円 |
| 運用予定 | 4ヶ月 |
| 年率 | 4.1% |
| 担保など | CREALが１０％劣後出資 |
- 募集開始12/03 17:00
- 募集終了12/27 17:00
- 運用開始恐らく来年
区分マンション（ワンルーム・１K）を取得し売却した資金で返済を行うスキームのようです。
ファンド考察
トーシンフェニックス五反田の賃貸情報
賃貸情報ですがSUUMOにて現在１０部屋ぐらいの募集があるようです。
参考 トーシンフェニックス五反田SUUMOそれによると募集ファンドと同程度２２㎡の部屋の賃料は、
| 賃料 | 8.45万円〜10.5万円 |
| 管理費 | 0.55万円〜1.05万円 |
| 合計（管理費込み賃料） | ９万円〜１１.５５万円 |
五反田駅徒歩２分の立地で、１０戸／８７戸の空室といった感じです。空室期間がわからないので空室率は算出できませんが気持ち的にはもう少し埋まって欲しいところではあります。時期的なものもありますし。
matsu
直感的な感想ですが…人気無いのかな(^_^;)
トーシンフェニックス五反田の売却情報
募集額が2,117万円でCREALが１割出資するスキームですから、本ファンドでは２,３５２万円の資金を確保してプロジェクトに当たることになります。
ただし分かっている範囲での最低金額です。
とりあえずファンドの成功を考えるなら、この金額に我々投資家への利息＋CREALの儲けを上乗せした価格で販売することがマスト条件です。
投資家への利息が３０万円ぐらいだから、商売としては２,５００万円は超えないと意味がなさそうですかね。それでも控えめだとは思いますが。
それで物件サイトで同条件の中古マンション価格を調べてみたんですが、
大抵２０００万円程度
という感じでした。
例えば上記物件は築年数こそ倍近く違いますが立地的には遜色がないと思います。だけれどもまあ期待するような金額ではありませんね。
うーん、なんか不安になってきたぞ！と思いながらさらに物件を漁ってみると、
本ファンド物件を後押ししてくれるような売り物件を発見することが出来ました。この条件で２,６８０万円なら立地条件でもうちょっと高値設定できそうですね。いや、部屋面積からするとこちらはちょっと広いのでプラマイゼロって感じなのかな。
どういった形態で販売活動を行うかが分からないのですが、設定的な金額には問題ないと見てもよいのでしょうか。
売れるかは別として考えるにしても、年始から４ヶ月間の間に売却できるのか？
時期的には事業者側が強気に行けるかもしれませんが、昨今の不動産事情が影響を及ぼすのか？
この辺りにも思いを巡らせて投資判断すると良さそうですね。
総合評価
似たような物件情報などから、２,６００万円ぐらいでの売却を目指しているのかな。となると最悪担保発動ってなっても最低ラインとして２,０００万円弱ぐらいで売れる期待は持っても良さそうな印象を受けました。
ただし１０戸／８７戸の空室ってのが気にかかりますね。
外見的に店舗兼居住マンションって感じでもなく、ああいう店が集まってるのは西じゃなくて東五反田だから周辺環境は関係ないのかな。
品川区の人口は増えてるけど五反田は違ったりして。
なぞですね。
matsu
まあ、とりあえず口座開設間に合ったら１万円でチャレンジしてみます！
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