TATERU口座開設方法を解説してますー

担保を見極める目を養いたい・・

ソーシャルレンディングで担保のお勉強をする

ソーシャルレンディングの担保をチェック

みなさん、担保付きファンドを選んでますか?

投資を開始すると、こちらからのアクションを一切受け付けないのがソシャレン投資なので、やはり事前に担保によるリスク回避力を測りながら投資したいと考えています。

最近、担保を評価する上で基礎となる考え方が分かってきたので、自分がこれまで見てきた担保も例に出しながら勉強していきたいと思います。

matsu

担保分析はソシャレンの醍醐味!株式投資では味わえません

本当にその価値がある?現金化できる?

評価額をLTVで評価

担保評価額をLTVで評価する

担保の評価額はあくまで目安となる価格、担保発動時にこの金額で決済されるとは思わないほうがよい。しかし目安と言っても何も根拠なく定めているわけではないので、LTV(Loan To Value)という値で総合判断するとよさそうだ。

LTV(%) = 融資額 / 担保評価額 ✕ 100

例えばLTVが70%だとすると、なんらかの理由で担保発動時に評価が下がっても、その下げ幅が30%以内なら融資元本は傷つかないという計算になる。低いほど安全、高いほど危険と見做すのが基本であるが、高くても評価額が信頼できるなら問題ない、また高いということはレバレッジを効かせて上手く資金繰りを行っている企業と見ることも出来る(稀)

自分の場合は75%ぐらいを基準にリスク具合を判断して投資することが多い。

また時々、極度額この範囲なら貸借り自由、といった金額的範囲。大抵融資額より多めに...、という表記で募集金額を上回る金額が表示されていることが有る。これはその金額範囲なら何度でも貸し借り可能という意味なので、極度額の表記があったらそれを融資額総額としてLTVを計算するといい。

現金化できるのか?流動性をチェック

担保を現金化できるか?

担保額が十分でもそれが現金化されないと意味がない。例えば同じ3千万円の土地でも、都市部と山間部では前者のほうが現金化できる可能性が高い。

担保評価額が絵に描いた餅にならないよう、その流動性をチェックする。

ソシャレン会社の姿勢(素早さ)をチェック

消防士のようにいざという時に助けてくれる会社がいいな

評価額と流動性が良くてもソシャレン会社が素早く処理してくれないと不足の事態も起こりうるため、遅延やデフォルト発生時の事業者の姿勢も重要です。

理想は消防士のように助けてくれるソーシャルレンディング会社、でしょうか。

matsu

担保を評価する際は、常にこの3つのポイントを念頭に置く

不動産担保

不動産担保

抵当権順位は何番目か?

不動産を担保にする場合抵当権を設定するが、これが何位であるかをチェックする。1位であるならほぼ問題ないが2位以下だと慎重になりたい。前者が返済完了しないと返済が始まらないので担保が足らなくなることもあるからだ。

不動産評価額は信頼できるか?

その担保評価額は何を根拠に出されているのだろうか?業者査定?過去の取引平均?

情報が限定的なソシャレンでは難しいかもしれないが、きちんとした評価機関による評価額なら信頼性も高くなるので、LTVも高めを狙ってもいいかも、といった考えが横切ったりする。

不動産系ソーシャルレンディング会社ではLENDEXが東急リバブルと提携して評価額を出しているので最も信頼性が高いと感じている。

完成したら〜など条件付き?

ファンド説明ページで

sl

完・成・後の評価額は10億円です

なんて書かれていても

matsu

じゃあ、完成しなかったらいくら?

といった感じに前提条件に理想を挟まないようにする。完成しなかった場合の評価額的な金額を掲載しているSL会社は良心的だと思う。

地域の動向情報を調べておく

これは流動性のチェックに繋がる。詳細な住所が出ることはまずありえないが、アバウトな地区・地域情報は明かされるので、これを頼りに人口動向や地価などを絡めてチェックする。

株式担保

株式担保

上場企業の株式のように一株いくらといった株価が付いているわけではないので担保評価額がわからない

株式を担保にする場合は、その会社が持つ財産や債権などを処理し返済に当てることができる、といった状態にするために全体の51%が担保として質権を設定される場合が多い。

公正証書により契約している場合は裁判無しに強制執行により処分することが出来る。万が一の時に迅速に回収できるとともに、債務者へ返済圧力を与えることにも繋がる。

matsu

情報が少なすぎる、金額が出てるなら材料になる

債権担保

債権担保

定期的に発生する売上金などを受け取る権利など。

スキームのお金の流れに付随するような担保なのかな?評価額は分からないので、そのお金が発生する企業母体などの健全性で判断するしかない。

例えばこのファンド例借入人が受け取る工事代金を直接受け取ることができるというもの。国交省から清水建設、清水建設から元請負会社へお金の流れに関しては疑いようがない。高い確率で実施されるだろう。

しかしこの元請負会社の情報がまったくわからないので、仮に投資期間中に倒産してしまったら工事代金を回収することができない。

matsu

匿名性が全て邪魔してると思うしだいです・・

ついでに保証について

その個人・法人の経済力が不明な連帯保証など皮の盾↓と肝に銘じておく。

matsu

ソーシャルレンディングは

最悪のケースを想定して投資するのがベターかな

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