【12/27更新】ソシャレンお得キャンペーン情報

FANTAS初登場のインカム型ファンドは保全処置が手堅く好感触

こんにちは、matsu@matsu_sl)です。

不動産クラファンとしては8〜10%と高利回りのファンドを提供してきたFANTAS fundingから、5%弱のお手頃インカム型ファンドが募集予告されました。

FANTAS fundingでは初めてとなる「分配金を対象不動産の家賃収入を原資として支払うファンド」なのでその内容に注目しておきたいと思います。

インカム型ファンドって?

不動産クラファンで組成されるファンドは主に「キャピタル型」と「インカム型」に分かれます。

前者は「対象不動産の売却益を原資に分配と元本返済をする」ため元利金がファンド終了時に返済されることが多いです。

後者は「対象不動産の運用益を原資に分配し、売却益で元本返済する」を基本としますので、毎月か定期的に分配がありファンド終了時に元本が返ってくるイメージです。

ちょうどCREAL区分マンションファンドのようなイメージですね。

ただしFANTASのインカムは元利金一括返済

家賃収入を原資にすると毎月分配(一月遅れ)という形も取りやすいのですが、今回発表されたインカム型ファンドの分配形式は償還時の元利金一括返済ということになっています。

投資するならまずこの点をきちんと認識しておくと良いですね。

一括払いだがそれを補う保全処置が充実

一般的に元利金の一括返済は毎月分配よりもリスクが高いとされています。それは万一運用中にファンドが頓挫した場合に金額回収期会が少なくなるためです。

投資家としても【毎月分配】の方が投資実感も抱きやすいので好都合なのですが、事業者サイドからすると回収における労力負担が増えるというデメリットもあります。

しかしながら、そこは投資家をお客と考えれば事業者としては「投資家のデメリット」を補完するべく対策を講じることは経営戦略上当然と言え、例えばSAMURAIなんかはこれから債権保証型ファンドの組成にも注力されるようです。

ではFANTAS fundingではどのような保全処置を取っているのでしょうか?

FANTASの保全処置

■売却損益決定する前の段階で分配金を算出

今回の対象不動産の年間損益は1,275,170円で募集金額に対して4.7%。仮にこの金額に売却損益を加えてしまうと増えた場合は良いですがマイナスだと利回りも低下するので、売却益と運用益を分けることで分配金水準を維持するような保全処置です。

 

■分配利回りが下回った場合は売却益で補填

前述では売却益を加味しないことでマイナス益を分配に反映させない保全を取っていましたが、逆に家賃収入に問題が発生し分配利回りが減少した時は売却益から補填する保全処置を講じているという手厚さを組み込んでいます。

 

■売却益の20%下落分はFANTASが吸収

今回のファンドで完璧に分配するには1,275,170円が必要です。

仮に運用開始から家賃収入が無くなり0円となったとしても、売却益で補填されることになっています。

きっちり募集金額の2,700万でしか売れなかったとしても分配に必要な原資はこの金額の5%程度なので、元本返済を考慮しても20%以内の下落なら投資家への損失は無いと考えても良いのかもしれません。(この点についてへ投資する前は個人で事業者に問い合わせて下さい)

こういった区分マンションへの投資は、極論言えば「そこに住んでいる一人の個人の状況に左右される」とも言えるので、仮にその個人に問題が起きれば家賃収入は途絶えて一気に利回りが悪化してしまいます。

ですので個人的にワンルームマンション投資というのはリスキーだと思っていましたが、不動産クラファンでリスク分散処置がされた形でファンドを募集してくれるなら、投資対象としてはとても興味深いものになる思います。

金額も抑えて臨めるので不動産投資の手始めとしては最適なのかもしれませんね。

Haaaaaa〜 不動産クラファンは景気がええのぇ〜(;^ω^)ソシャレン?

2 Comments

悲観的投資家

物凄くポジティブな見方ですね。私なんか弱気派は、インカムゲインが減るという事は不動産価値が下がってキャピタルロスが生じる可能性が高くなる、つまり、保全なんぞになり得ない、って思っちゃいます。

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matsu

うーんまあマンション一棟で入居率が悪いとかなら問題だと思いますが、区分ワンルームでインカムはマイナスかプラスマックスかのどちらかですからね。
売却時に入居していなくても(インカムマイナス)物件価値が下がるとまではいかないのではないでしょうか。
宣伝広告費ぐらいは値引きされるかもですが。

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