こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
先日、maneoファミリー内でリファイナンス案件（借換え）が相次いで遅延となったことを受けて、ソーシャルレンディングにおける借換え案件にリスクを感じた方もおられるかと思います。
しかし、借換えという手段はソシャレンにおいては至極一般的なものでもあり、その中にはきちんと計画に基づいて手段として取り入れているファンドもあります。
その一例として、同じくmaneoファミリーであるLCのレンディングの下記案件を参考に仕組みをみてみることにしましょう。
参考ファンド概要
| 案件名 | LCハイブリッドファンド4号 |
| 募集者 | LCレンディング |
| 年率 | 7.25%（営業者報酬合わせて10.0%） |
説明ページにもあるように、リファイナンス資金を融資するファンドということになります。
収益物件に関するリファイナンスは安全性が高い
まず今回対象となっている医療施設は、全て収益を発生させる収益物件です。なぜこれに対するリファイナンスが安全性が高いのかと言うと、「利息を事業収益で賄うことが出来る」からです。順を追って説明していきます。（参考例のファンド内容とは細部は異なりますが大まかな流れという感じで解釈してください）
- STEP1１億円借り入れて物件取得
まず物件の取得段階から考えていきましょう。
この物件を取得するには１億円が必要でした。そして事業者はこの物件を取得するために年利１０％でLCレンディングで借入を行います。
- STEP2毎月約８３万円の利息を支払う必要がある
１億円を１０％で借り入れたのですから、１年間で1,000万円、毎月約８３万円の利息を支払う必要があります。
- STEP3毎月１５０万円のキャッシュフローがある
そしてこの物件では事業収益として毎月１５０万円のキャッシュフローが発生しています。前述の利息をこのキャッシュフローから支払っても７７万円ほどの利益を確保出来ていることになります。
利益：７７万円 ＝ 事業収益：１５０万円 ー 利息：８３万円
この見込みがあったこそ１億円を１０％という高金利で借りる決断ができたんですね。
- STEP4１年後、再び同条件でリファイナンス
このような経過で１年運営後、元本１億円を支払う時期になりました。
事業者はどうすればいいでしょうか？
答えは簡単ですね、また１億円を１０％で借り入れすれば、これまで通りの利益も確保できる計算になります。借りた１億円を返済に充てる形になります。
それでは貸付側からすると、この事業者へ借り換え資金を融通することは危険と感じるでしょうか？
「毎月のキャッシュフローで余裕を持って利息支払いをしている実績がある」という事実があるので、比較的安心して貸し付けることが出来るかと思います。
例えリファイナンスだとしても。
- その後物件売却
このようにリファイナンスによって元本部分のみを借換えていけば、この物件と事業者は安定的に事業展開できることになります。
そうやって実績がついた物件はその後どうなるのでしょう？
評価が上がりリートなどの安定性を求める事業体へと売却される流れもあるのです。
現にファンドの説明ページでも、金融機関での借り換え、売却、事業収益という単語が出ていますよね。そして最後に売却先の提示もあります。
一般住宅のような消費物件とは少し異なる展開を望むことが出来るのです。
まとめ
説明のため細かい所はデフォルメ化して話を進めましたが、この案件のように収益を発生させる物件に対するリファイナンスは、リファイナンスの中でも特に健全性が高いと考えられます。
貸付期間が長期でもOKというのなら銀行融資も下りやすいはずです。
対して先日遅延したガイアにおける日常的なリファイナンス案件は、収益物件に対するそれではなく売却物件に関するリファイナンスであるので、貸付期間内の金利を運用益で支払うことができません。
場当たり的なリスクを含んだリファイナンススキームであると言えます。
ただ私個人の感想としては、先日の遅延はmaneoがハシゴを外した印象が強く営業者側（ガイア、キャッシュフロー）からしても納得できない部分もあったんじゃないでしょうか。
とは言えリファイナンス案件に今後触れる際は本記事で説明したようなことも念頭に投資を検討なさって下さい。
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