こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
先日ついに始動したbitREALTY(ビットリアルティ)から初回募集ファンドが発表されました！
ふむ、レム六本木ビルですか…手堅そうなぶっけ…って
物件名が公開されている！
あれエクイティだったけ？
まさか知らぬ間に匿名化解消されとったんでしょうか？
私もまだ把握中ですがbitREALTY(ビットリアルティ)の説明を咀嚼しながら解明していってみましょう。
ソシャレンだけど投資物件名が表記されている！？なぜ？？
ビットリアルティは第二種金商免許であり、まだ匿名化解消がされていない中の募集なのですが、今回発表されたファンドでは投資物件の名称がハッキリクッキリと明記されちゃっていますΣ(ﾟ∀ﾟﾉ)ﾉｷｬｰ
ちなみに物件住所やアクセス情報なんかも充実！
あれあれ、これ待ち合わせもできちゃうよ┐(´д｀)┌
いいんだろうか？初回から怒られるんじゃ….
など考えながらビットリアルティHPを徘徊していたら、それに対しての回答っぽい情報が掲載されていましたね。
そうか、投資先ファンドが営業者的な役割を担うので公開できるわけですか。
確かに営業者については対象ではなく最終借入人を匿名化しなくてはならないんでしたよね。
これまでは、
匿名組合で募集
↓
営業者が受け取る
↓
最終借入人へ貸し付ける
って感じでしたがビットリアルティのスキームだと
匿名組合で募集
↓
営業者（金融商品）で運用
って感じなのかな。
貸付先が存在しないならそもそも匿名化なんて関係ないってことでしょうかヽ(｀▽´)/ｱﾀﾏｲｲｰ
（スキームについては改めて勉強したい）
投資貸金はビットリアルティ口座を一切経由せず直接ファンド口座へと到達するという形ですので、ビットリアルティが倒産しても投資貸金に影響は無いとのこと。まあ元々デポジットではない営業者でも無いので構造的に事業者リスクは少ないですね。
Funds(ファンズ)もですがそれを回避するために知恵を絞って取り組んでいる事業者には頭が下がります。
そして改めて金融庁の匿名化指導ってクソだなと再認識。
メザニンローンという説明だったが、今回はジュニアローン
ビットリアルティHPの説明を見ていると「主な投資先はメザニンローンでミドルリスク・ミドルリターンを実現」とあったのですが、初回ファンドではメザニンローンではなく「ジュニアローン」への出資となるようです。
ジュニアローン？？
ちょっと初耳だったので調べてみましたが、どうやら不動産投資では「シニア ＞ メザニン ＞ ジュニア」といった感じに三分割されて考えられるようですね。これまでメザニンが劣後出資だと思っていましたが、業界的に劣後出資と言えばジュニアローンということになるようです。
つまりミドルリスクリターンのメザニンよりハイリスク・ハイリターンという意味合いになりますが、その点で考えると利回り２.３％ は割に合わない感触も受けます。
しかしスキームを確認してみるとジュニアローンへはビットリアルティの親会社的な上場企業ケネディクスも出資していますね。
メザニンローンにも大手金融機関が出資しており、ジュニアローン以下には機関投資家が匿名組合という形で参加していますので、ジュニアローンと言えども硬度はかなり高く、それが利回りに反映されているのではないかとも受け取れます。
初回案件の感想
うーん、立地といい物件といい何か間違いが起こるとは思えない(*^_^*)
ジュニアローンには一瞬戸惑いましたが、こんな立派な物件のジュニアなら一般のそれとは比較にならないんでしょう。ステージが違うといった感じ？？
ビットリアルティが掲げるより透明性の高い不動産投資へのスキームというのも画期的だと思いますし、ケネディスクが取得したジュニアローンの一部へ出資するという形も好ましいですね。
オーナーズブックは上場企業が組成するファンドへの投資ですが、bitREALTY(ビットリアルティ)では上場企業と一緒に不動産投資するようなのでより頼もしさはあると思います。
今後募集されるファンドの傾向を見なければ分かりませんが、今回のような共同出資的なスキームがビットリアルティ投資でのスタンダードとなるのなら、例え最低投資金額が１００万円と高額でも十分投資を検討したいと思えるのではないでしょうか。
また運用期間が少し短め（一年以内）ってのもいいですよね。
感覚的には非上場のリートファンドへ投資するような感じもあります。
募集は２９日からなので法人口座開設中の私は間に合わなそうですが、ファンド名に「第１回」と銘打ってあるので次回以降から参加検討させて頂きたいと思います。
しかし２０１９年に入ってFunds(ファンズ)やbitREALTY(ビットリアルティ)が参入することで、クラウドファンディング業界は少し景色が変わって見えてきましたね。
より安全性に考慮した商品設計、バリエに富んだローンファンド。
ようやく陽の光が当たりだしたような心持ちで投資人口の増加に期待が注がれます。
かつて権勢を振るった水生生物は…この陽の下に出てくるにはまだまだかかるでしょうね(^_^;)
情報ありがとうございます。
最低投資金額が100万円なのでハードルが高いですね。
また、2.3%という利回りも、慣れてしまったソシャレンと比べると・・・。
普通の投資家には投資しにくいかもしれませんね。
私は様子見かな・・・。
あれは災難でしたね！お疲れ様でした。
確かにこれまでの利回り考えると２.３％は物足りなすぎますね(^_^;)
今後の展開に注目していきたいですが、利回りに似合った硬い案件だと納得できたら土台として活用していきたいと考えています。
しかし、やっぱり利回りは二極化していく感じですね〜