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【日本の宝】高まる温泉需要に投資、高利回りな大江戸温泉リート投資法人の強み

高利回りな大江戸温泉リート投資法人の強み

こんにちは、matsu@matsu_sl)です。

ちらほら春日が訪れることもありますが底冷えする季節なので温もりが恋しくなる季節ですね。

若い頃はそれほど感じなかったのですが、代謝の低下とともに身体が冷えると心まで冷えるということが分かってきました。(首に何か巻くと身体が超ラクになる!)

こんなときは温かい温泉に浸かりたい!!

という至極真っ当な欲求からか、最近、温泉をテーマにした投資ができる、大江戸温泉リート投資法人(3472)に興味津々です。

諸情報をまとめて置きたいと思います。

温泉需要は年々上昇中!

コト(サービス)消費は増加傾向

平成28年度 消費者政策の実施の状況」によると、今後もお金を掛けていきたい消費種類は、車やファッションなどよりも全世代的に「体験消費」つまりコト消費の需要が高まっているようです。

温泉需要はこの「食べること」と「旅行」に訴求する要素であるので今後の成長も見込めると思います。

というかやはり、昭和バブルの時代が近代史的に異常だったんでしょうね。

モノ消費の代名詞であった車や洋服は全世代で「節約するんや!」という項目で強く意識されています。多分これらは「短いブーム」だったんですよ。

温泉の状況「施設は減少、利用者は増加」

環境省:温泉に関するデータ」から読み解くと、温泉施設数は減少傾向にあるようですが、温泉利用者数は増加傾向!

これはアクティブシニア層の増加や外国旅行客(インバウンド)の増加も起因していると見られています。

世界的に見ても豊かな入浴文化を持つ国ですから「温泉=日本」という意識が海外で定着しつつあるんでしょうか?データがないのでわかりませんが、国内需要だけを鑑みても元気なシニア層は確実に増えているので追い風でしょうし、ファミリー層にとっても旅行先としては満足感が高いので、温泉需要は今後も成長が見込めるジャンルだと考えられます。

まあ、施設減りつつも安定しているってことで(^_^;)

リート安定運用の仕組み

マスターリースで安定した賃料収入と分配金を確保

大江戸温泉リートでは安定した経営状況を作り出すために、マスターリース契約を用いて固定された賃料収入、そして安定した分配金支払いを実現しています。

平たく言うと、大江戸リートが大江戸温泉に温泉施設をテナントとして貸して、その利用料を固定で得ているといった具合です。

その内容は、

  1. 95%固定賃料+5%変動賃料
  2. リートが払う税金とか保険代金も別途支払う
  3. 客室内装の修繕費は大江戸温泉持ち
  4. 契約期間20年、解約不可期間5年ぐらい

という借りる側が圧倒的不利な内容となっています(笑)

ただの賃貸なら間違っても成立しない契約ですが、同グループ内で行う保全処置なので成り立っているかんじですね。

とにもかくにも、とりあえず大江戸温泉が変な事にならない限りは、大江戸温泉リート投資法人の収入は比較的安定する仕組みになっています。

スポンサーラインからの安定した物件供給

リート法人も法人ですから、その宿命として事業を拡大していかなければなりません。

利益率を上げたり経営改善を行うことも効果的ですが、やはり王道は温泉施設を増やしていくこと。

これが実現できなければ収益は頭打ちなので、外部成長戦略として非常に重要です。

大江戸温泉リートではグループ内のスポンサーや資産運用会社のチャンネルを存分に活用して、グループ内の施設を優先的にリートに取り込む交渉権を有していたり、外部から新規に取得したりと手段を講じているそうです。

テナント「大江戸温泉」の強み

驚異の客室稼働率95.4%!

大江戸温泉の魅力を数値で表すなら、この客室稼働率の超高水準以上に物語るものはないでしょう。

ビジネスホテルやシティホテルでも70〜80%の稼働率であり、全宿泊施設平均においても60%程度、従来の温泉旅館においては38%の中、大江戸温泉の客室稼働率は95.4%という恐るべき数値を誇っています。

私が考える大江戸の投資対象としての魅力

  1. 温泉という他になく成長を期待できる分野への投資
  2. 比較的高配当銘柄
  3. REITなのに優待制度あり!

やはり最も食指をそそられるのは「温泉」をテーマにした投資になるということ。

物価や景気変動などの要素もありますが、温泉が人々から支持される限りはビジネスチャンスは消えないと思いますので、それに乗っかって投資する旨味はあると思います。

そして、利回りも第5期(2018年11月期)2,466円を現在価格で年利換算すると6.1%と魅力的な高水準利回り。

さらに、投資口数に応じてグループ施設で使える割引券がもらえるのがユニークですよね。(その分、より多く配当に回せという意見も多いですけど(^_^;))

現状、九州地方の施設が手薄なので、将来的には増強していって欲しいと思います。

その際はぜひ、指宿の砂蒸し風呂温泉も加えて欲しい!

たぶん世界的にも珍しい入浴(?)方法だと思いますので、外国人需要を強く引っ張ってこれるはずです。

私も投資して割引券もらったら必ず行きたいと思います(*´∀`*)ノ

2 Comments

トッティ

いいですね!温泉は大好きでよくいきますが、最近お客も増えたような…
サウナのあとの水風呂がたまりません(^^;)
千葉にも大江戸温泉が浦安や君津にありますね(*^^*)

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matsu

君津の大江戸はそうとは知らずふらっと行ったことがあります。
千葉中央部あたりの温泉は海由来というか塩辛く黒いのが特徴的で好きな泉質ですね。
これまで禁忌とされてきた妊婦の温泉入浴も問題ないとの見解になったようなので需要も増えるきっかけになるかもしれませんね。

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