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オーナーズブックが考える担保分析の重要性とは

オーナーズブックが考える担保分析の重要性とは

こんにちは、matsu@matsu_sl)です。

昨今のmaneo系列の超連続的な遅延案件の発生により、確実に傷つき揺らいでいるソーシャルレンディング業界ですが、さすがにそれを意識してか他事業者からもメッセージ的な情報発信がされるようになってきました。

その1つとして、オーナーズブックから発信された「ソーシャルレンディングにおける担保分析の重要性」というメールマガジンの内容をご紹介したいと思います。

担保付=安心できる案件?

ソシャレンの募集ファンドは大別すると担保アリ・担保ナシに分けて考えることも出来ます。担保は主に不動産がメインでその他の動産担保も存在することもありますが、果たして「担保」がついているというだけで安心して投資できる案件と言えるのでしょうか?という問題提議をオーナーズブックとしては初心者の方には持ってもらいたいとの主張がメールマガジンからは感じることが出来ます。

もちろん、

担保付=安心案件ではない

が答えになり、ではその対応策としては、

「担保付」という言葉に安心してしまって担保価値を分析しないと、ほぼ無担保に等しいものに出資する状況になりかねませんので、出資金返済の可能性を考察するうえで担保の価値の分析は極めて重要です。

 

「担保付」という言葉を見ても「この案件は担保がついているから安全、出資金はきっと問題なく返ってくる」と信じてしまわず、その担保が担保としてふさわしい価値をもっているのか、正しい分析を行うことが大切です。

不慮の事態において担保が正常に機能するかを分析することが大切である、と強調されていますね。

この点は私も100%同意できます。

そしてその分析方法としては、まずLTVLoan to Value(ローン・トゥ・バリュー)の略称。不動産など価格が分か... Moreを確認すること。一般的にはこれが低い値であるほど案件の安全性が高いと言われています。

次に、そのLTVの正当性を分析すること。

どのような方法で評価額を算出したのかを確認しつつ、その物件の流動性を重点的に分析することが大切だそうです。

流動性=希望価格で売りやすいか(評価額で売りやすいか)

これを念頭に地域性や時間経過による評価額の変化を分析するのがポイントです。

だがしかし、分析材料が匿名化で限定されている

担保がついているというだけで安心することはなく、その担保が正常に機能するかを分析することが大切であることまでは分かりました。

ですが、現状のソシャレンでは匿名化による情報制御が邪魔をして、その担保関係の情報も限定的にしか発信することができません。

例えば東京の不動産が担保とされていた場合、区内外では評価額は雲泥の差がありますし、区内でも旗地など条件が悪い場合も考えられます。

従って、分析するにしても材料が足りない状況である、というのが偽りのない状態であることに間違いはないでしょう。

だからこそだと思うのですが、オーナーズブックでは貸付案件でもエクイティ型と見間違うほど、案件説明ページで担保不動産について可能な限り詳細な情報を発信しているのだと思います。

またこの担保評価に客観的要素を客観的に証明するために東急リバブルを利用しているLENDEXは先見の明があるとも言えるでしょう(現在は自社と第三者といった感じでぼかしているので私は魅力落ちたと思ってますが)

まずは匿名化解消、それにより担保物権、さらには案件の安全性をどこまで分析することが可能になるのか?

この点に着目していきたいと思います。

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