クラウドバンク口座開設マニュアル

延期というか凍結してくれ〜

ここらで2019年10月の消費税増税にフォーカスしてソシャレンを考えてみたい

消費増税

2019年10月に消費税増税が予定されており、運用期間が被るファンドもチラホラ募集されているので、ここらでソーシャルレンディングにどんな影響があるのか考えておきたいと思います。

自分一人で行う考察には限界あるので、お気づきの点がありましたらコメント欄で教えてくださると嬉しいです。

入出金手数料の値上げ

直接影響あるのが入出金手数料の値上げ。振込時に10%加算になるので、3〜15円程度の値上げになるのでしょう。

2019年10月に デポジット各ソシャレン会社にて預かり金を管理するシステムで、一般的にはデポ... More 廃止になっている場合は、出金手数料の値上げ分がファンド金利に影響を与えるか、最低申込金額が高くなるのかな?と考えてます。

消費税UP → ファンド金利DOWN

消費税UP → 最低申込金額UP

手数料限定で考えると前者がネガティブすぎて火消しになってしまいそうなので、後者の選択が妥当なのんでしょうかね。でもそうなると小口投資家が減少して盛上がりに欠けたりもするんだろうなー…

けっきょくはぞうぜいだからいいことなしか

不動産設定の担保と出口戦略にどんな影響があるか

個人的には手数料よりも増税のタイミングで各ファンドの不動産担保と出口戦略にどんな影響があるのかが気になるので情報を整理しながら考えたいと思います。

消費税増税時の不動産への影響

参考 消費増税延期! 不動産価格は? 8%に上がった時を振り返ろうTATE-MAGA

TATERU(TATERU FUNDING公式サイト)が運営する不動産情報サイトに過去の増税が不動産に与えた影響がまとめられていました。

これによると、増税前の駆け込み需要増税後にその反動と思われる減少、があったとのことです。一部抜粋すると、

特に顕著だったのは2013年9月でした。不動産経済研究所の「首都圏マンション市場動向2013年のまとめ」によると、2013年9月は販売戸数5,970戸、契約戸数4,988戸、契約率83.6%と驚異的な数字を記録しています。

住宅に限られますが駆け込み需要の凄まじさが垣間見える数字ですね。

参考 不動産市場動向調査全宅連

参考に上記の資料から2013年の前年比データ(2012年との比較)を抜粋します。(首都圏)

中古マンション 新築マンション 新築&中古戸建 オフィス賃貸
新規登録件数-9.9% 供給戸数+0.2% 新規登録件数+2.0% 平均賃料+4.8%
成約件数+16.0% 期末全残戸数+11.3 成約件数+7.7% 空室率-0.4%

続いては、反動の程度を確認するべく増税後の前年比不動産データ(2013年との比較)を見てみましょう。(ほんとは2013年10月からのデータ見たかったですが見当たりませんでした)

14/02 14/03 14/04 14/05 14/07
中古マンション 新数-3.9%
成数-0.2%
新数-2.2%
成数-10.7%
新数-2.2%
成数-10.7%
新数+1.7%
成数-14.2%
新数+0.8%
成数-14.6%
新築マンション 供数-24.1%
期数-15.3%
供数-9.7%
期数-11.5%
供数-39.6%
期数-14.9%
供数-13.4%
期数-15.6%
供数-20.4%
期数-15.6%
中古戸建 新数+5.1%
成数-0.3%
新数+9.4%
成数+5.5%
新数+6.5%
成数-5.5%
新数+11.3%
成数-10.8%
新数+0.6%
成数+4.0%
新築戸建 新数+15.6%
成数-33.2%
新数+19.0%
成数-14.9%
新数+19.0%
成数-14.9%
新数+32.8%
成数-11.7%
新数+31.5%
成数-20.3%
オフィス賃貸 賃料-3.0%
空室-1.0%
賃料-3.0%
空室-1.2%
賃料-3.0%
空室-1.2%
賃料-2.5%
空室-1.5%
賃料-1.9%
空室-1.6%
14/09 14/10 14/11 14/12 15/01
中古マンション 新数-1.0%
成数-5.9%
新数-3.4%
成数-13.4%
新数+1.7%
成数-9.3%
新数-4.9%
成数-13.4%
新数+1.5%
成数-9.2%
新築マンション 供数-44.1%
期数-12.6%
供数-10.9%
期数+0.4%
供数-33.3%
期数-2.0%
供数+13.9%
期数+18.7%
供数-8.1%
期数+24.6%
中古戸建 新数+8.5%
成数+7.1%
新数-1.2%
成数+1.6%
新数-1.6%
成数-0.4%
新数-2.2%
成数+5.7%
新数+1.2%
成数-8.2%
新築戸建 新数+13.9%
成数-10.8%
新数+9.8%
成数-5.3%
新数+13.9%
成数+2.9%
新数+11.7%
成数-10.2%
新数+4.2%
成数+3.2%
オフィス賃貸 賃料-1.9%
空室-1.3%
賃料-2.0%
空室-1.7%
賃料-2.0%
空室-1.7%
賃料-0.5%
空室-1.7%
賃料+5.3%
空室-1.8%

新数‥新規登録件数 成数‥成約件数 供数‥供給戸数 期数‥期末全残戸数

前年比のデータなのでより反動が感覚的に分かりますね!…青ばっかでヤバイ(;´∀`) 2014年前半の新築マンションはものすごく盛り下がっている雰囲気を肌で感じられたでしょうね。年末になってようやく供給数が前年を上回る流れになっていくようです。(載せてないけどこの後は+傾向)

8%時のすまい給付金の影響(新規住宅への影響)

8%増税時には「すまい給付金」によって「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」が取られていたようです。2014年4月増税だったので2013年9月までの住宅不動産契約は旧税率でOKという内容だったり、年収に応じて給付金を出したりしていました。

10%引き上げ時にも恐らく制度展開されるはずですので、同様の内容ですと半年前、つまり

2019年3月末住宅不動産は駆け込み需要ピーク

と予測されます。すまい給付金は住宅限定ですので、この期間前に満期を迎える一般住宅が関連するソシャレン案件は駆け込み需要の恩恵がある、逆にこの時期を外してしまうと反動による減少に引っかかってうまくエグジット出来ないかもしれません。

TATERU FUNDINGはアパートなので対象外ですが、分譲マンション案件なんかはこの時期を意識して気をつけるのもリスク対策になるかもしれません。

中古住宅リノベと担保設定は強そう

中古マンションは弱いですが、中古戸建は住宅不動産の中では反動が少なかったのか、反動で強まったのか最も調子が良さそうです。

中古戸建のリノベ案件や担保設定はこの期間でも効力を見込めそうなので、 OwnersBookの中古戸建案件は増税前後に満期日が被っても問題なさそうな印象を抱きます。

「駆け込み」と「反動」の時期を見極めたい

駆け込み需要で早期償還になってくれればまだ良い方ですが、増税後の割高感満載の時期まで伸びちゃうと遅延確率も高くなりそうな予感がします。

レンダーとしては、

  • 反動による減少を警戒しリスクを取った選択
  • 駆け込み需要を見込んで案件の成功率的なもの(安心感)を高められる選択

この2つの選択ができれば対策として上出来ではないでしょうか?

前述のデータを見返してみると、潮目が変わるのが増税後8〜9ヶ月といった感じです。となると、

2019年4月2020年5月

は少なからず消費税増税による悪影響が不動産に現れると認識していていいかもですね。この期間にエグジットする案件はより慎重に不動産要素を見極めたいと思います。

再生エネルギーへの影響

再生可能エネルギーのFIT価格は買い取ってもらう時に消費税が入ります。8%から10%へアップするのだから税込売上金は増加しますね。消費税課税事業者でなかったら丸儲けです。

FIT価格によりますが小規模太陽光発電所を個人に販売するような案件なら、増税前に駆け込み需要があって安定してエグジットするんじゃないでしょうか。(設置料金も少し安くなってるでしょうし)

バイオマスは法人規模がほとんどなので、消費増税による恩恵は無く燃料代がかさむだけでしょう。

その他への影響

テナント系は賃料に消費税入らないので収入変わらず経費増。実業やリースも一時的な冷え込みが予想できます。

ガイア&アメリカンのアメリカ不動産やプレリートの介護関連施設、トラストレンディングの公共事業系は影響少めなんじゃないでしょうかね。

matsu

疲れたので一旦筆を置いて、後日再編集したいと思いまっす

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