こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
１２月１０日より募集されるSBIソーシャルレンディングのバイヤーズローン２９号説明ページに置いて、「担保評価」の説明がより分かりやすくなっていたので取り上げたいと思います。前よりはね。
ただ、今回のファンドは９％での募集。
最近、募集状況が芳しくない影響もあるのか高利回りに近づいていますが、ちょっとSBIソーシャルレンディングらしくないと思うので腑に落ちない点ではありますね。
ファンド概要
| 案件名 | SBISL不動産バイヤーズローンファンド29号 |
| 募集者 | SBIソーシャルレンディング |
| 募集金額 | 3億10万円 |
| 運用予定 | 約10ヶ月 （2018年12月中旬～2019年9月末日） |
| 年率 | 9.0 % |
| 担保など | 5億8,500万円 |
- 募集開始2018年 12月10日 午前10:00
- 募集終了2018年12月13日 昼12:00
- 運用開始2018年12月中旬
- 運用終了2019年9月末日
「不動産の売買等を行う事業者」向けの貸付事業で運用するファンドです。
今回募集期間が３日と短い点に注意！入金も１３日昼１２時までとなっています。
ファンド考察
プレーヤーについて
SBIソーシャルレンディングについては下記ページを参考にして下さい。
SBIソーシャルレンディングに300万円投資中なので評判・実績・口コミなど実体験も加えてまとめました
さて、それでは今回の要である「担保評価について」触れていきましょう！
前回２８号までの担保評価についての表記
【内訳】
担保評価総額：3億1,500万円（※）
融資予定額：2億1,150万円
(2億1,150万円÷3億1,500万円=67.14％)
※）複数の物件に対してそれぞれ評価を行った総額です。
また、担保不動産に先順位抵当権者がいる場合には、弊社担保評価額から先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保評価額としています。
このような説明表記が前回までの方法でした。
これの何がわかりにくいのかというと、赤字部分である先順位抵当権者と先順位抵当権にかかる債権額を除いた金額を担保評価額という部分です。
例としても記載されていますが、
10億円の不動産に対し、3億円の債権を被担保債権とする先順位抵当権が設定されている場合、当該不動産の担保評価額は7億円と計算されます。
つまり上記例でSBISLが順位２位で５億円の貸付を行う場合、７億円を評価額としてLTVを算出すると７１％となりますが、不動産の真の評価額は１０億円で先順位と第２位順位で８億円を貸し付けているのですから、総合的なLTVは８０％ということになってしまうのです。
うーん、これだとLTV７０％ということで投資したら「(；´Д｀)えっ？」って話になりますよね。
投資に慣れている方なら説明文からこの意図を読み取れるのですが、初心者には難しい…
そして、これがどう変わったのかといいますと、
担保ではなく真の不動産評価額が提示されるようになった！
【担保評価総額の内訳】
①11億800万円 － ②5億2,300万円＝ 5億8,500万円
図自体に変化はないのですが、その内訳の説明において
- 担保設定された不動産の総評価額が記載されるようになった
- 同時に先順位の設定金額も記載されるようになった
- つまり全体的なLTVを評価することができるようになった
といった感じです。
しかし個人的には説明図も変化なく、全体的なLTVも記載していないので
matsu
投資初心者には相変わらずブラインドされている感じがする‥
といった感想もありますが、材料が出てきたことは喜ばしいことなのでひとまず歓迎したいです。
ちなみに図ではLTV５１.２９％と記載されていますが、これは
今回の募集金額：３億１０万円 ÷ 担保評価の余った金額：５億８,５００万円 ✕ １００
で算出された数値なので実態のリスク評価にはたりません。
実際は
（第１位金額：５億２,３００万円 ＋ 第２位金額：３億１０万円） ÷ 不動産評価総額：１１億８００万円 ✕ １００
という式から
LTV＝７４.２９％
という数値が導き出されます。
※第１位金額がまちがっていましたので修正させて頂きました
最後のLTV計算式については、74.2%が正しいかもですね。第一順位の金額が違うかもしれません。
— 中年リール (@mez2fln) 2018年12月9日
私も51パー記載より不動産評価総額をベースに合算で出した方がよりわかりやすいかなと思いました( ‘ω’ )
LTV５１％(*´∀｀*)ﾉって投資すると実態は７５％弱って感じなので注意してください。
matsu
うーん、合算しても８０％以下なんだから、それを表記した方が良いと思いますよ！
そっちの方が誠実。
総合評価
少しずつではありますが改善を繰り返していく姿勢は評価できると思います。
でもなあ、現状を考えると足らないんだよな。
あと先着順位が居るなら、仮に遅延とかになって担保発動する際に、先着順位が後発順位のことに気を使って「高く売ってやろう」なんて考えないと思うので、メザニンローンっていうのはそういったリスクも抱えているということに気をつけて下さい。
そいったリスクを引き受けての９％です。
コメントを残す