SAMURAI不動産担保ファンドはLTVでなく「収益物件の利回り」で投資判断を行うことを促しているのやも

こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。

ソシャレン投資家は、ハッキリ言って疲れています。

不動産担保というものに対して猜疑心最高潮なんではないでしょうか(›´ω`‹ ) 

そんな中募集されたSAMURAIの利回り１０％の不動産担保ローン。

タイトルからはもうマイナスイメージしか思い浮かびません。

しかし、よく内容を確認してみると何か拍子が違うじゃありませんか。

私は読み進めている内に、

「この事業者は担保を売ることを前提に考えているのでは？」

と感じるようになり、それがささくれ立つ心を癒やしてくれる感覚を受けました。

ファンド概要

• 募集開始
  2018年11月19日
• 募集終了
  2018年12月10日
• 運用開始
  2018年12月19日
• 運用終了
  2019年12月18日

ファンド考察

プレーヤーについて

SAMURAIとSAFは同グループの兄弟会社です。SAMURAIについては下記ページにまとめてありますのでご参照下さい。

ソーシャルレンディングSAMURAIの評判・実績・安全性など企業情報を分析します

一括返済 + 返済回数１回というのが不安

こちらファンド説明の一部ですが、SAMURAIの特徴である一括返済からの元利金一括償還というのは分かるのですが、借入人であるD社からSAFへの返済も１回というのが少し気になる部分です。

例え返済規定がなくとも毎月のモニタリングはきちんと行うのでしょうが、やはりそれが数値（毎月返済）として現れていない点が怖くもあります。

でもポジティブに考えれば運用の波を気にせず融資期間中余裕を持って運用できるとも捉えられるので、損得の判断は難しいかもしれませんね。

D社の収益状況が弱々しい

こちらもファンド説明ページに記載されていた資料でD社の直近の業績なんですが、、、

営業利益でマイナス、さらに経常利益でもマイナス広がっている

というのがなんとも(；´Д｀)

総売上に対して１割程度の赤字なのでまだ許容範囲なのかもしれませんが、うーん。

不動産担保について

ここまで貸付先のD社に着目すると不安要素が大きい印象でしたが、今回のファンドの着目点はやはり「不動産担保」でしょうね。

ソシャレンには珍しく上記のような間取り図と町名までの住所が記載されています。

評価額はSAFによる査定額ですが、今回さらにおもしろいと感じたのが、この物件の収益状況を記載していることです。

これはつまり、

ということをアピールしているんだと受け取りました。

現状満室で満室賃料での計算になりますが、築２７年アパートでこの利回りなら手を出す投資家もいるんじゃないかと想像できます。

物件の痛み具合がわかりませんが、競売ではなく任意売却の可能性が高いとも感じられる物件ですね。

住所から周辺物件の価格を推定し担保不動産の価値を推し量るよりも、実際に売り払う時の買い手の気持ちに立って担保を評価できるのでなんか説得力がありますね！

事業者は遅延・デフォルトを起こるものとして真剣に考えて来なかったんではないかと最近思うようになりましたよ(-｡-;
体裁として評価額が提示できる物件だったら何でもよかったんじゃないですかね。

— matsu@ソーシャルレンディングブロガー (@matsu_sl) 2018年11月20日

総合評価

前回投資したファンドが年明けに償還されるまで追加投資しないっていう理由があるので私は投資しませんが、D社さんが弱そうなので最初から担保発動するもんとして投資するのが良いのかもしれませんね。

不動産担保の紹介の仕方については、昨今の事情も鑑みてか細心の注意を払われている感じが見受けられていて好感触でした。

LTVではなく収益物件での利回りで投資判断する方が現実味があって有効そうです。

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事業者評価「SAMURAI」

証券会社＆上場企業というハイスペックで上位を目指す

金利：

５％〜１０％

評価：

良いところ

1. 証券会社＆上場企業という信頼性の高さ
2. 口座開設・維持費・出金手数料無料！
3. 楽天LIFULLと提携！民泊案件計画中
4. 信託保全で優れた安全性を提供する

悪いところ

1. ファンド数が少ないので投資チャンスも少ない
2. 実績が少なく親会社の業績も悪い
3. 分配が毎月ではなく一括支払い

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• 公式サイトへ

事業者評価「比較一覧表」

事業者名	金利	オススメ度	口座開設
SBIソーシャルレンディング	3.2%〜10.0%		公式サイト
オーナーズブック	2％ ~ 6％		公式サイト
クラウドバンク	6％ ~ 7％		公式サイト
SAMURAI	5％ ~ 10％		公式サイト
FANTAS funding	8％ ~ 10％		公式サイト
CREAL	4％ ~ 5％		公式サイト

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