こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
ソシャレン投資家は、ハッキリ言って疲れています。
不動産担保というものに対して猜疑心最高潮なんではないでしょうか(›´ω`‹ )
そんな中募集されたSAMURAIの利回り１０％の不動産担保ローン。
タイトルからはもうマイナスイメージしか思い浮かびません。
しかし、よく内容を確認してみると何か拍子が違うじゃありませんか。
私は読み進めている内に、
「この事業者は担保を売ることを前提に考えているのでは？」
と感じるようになり、それがささくれ立つ心を癒やしてくれる感覚を受けました。
ファンド概要
| 案件名 | 目標利回り年率10%ファンド（不動産担保）1号 |
| 募集者 | SAMURAI |
| 募集金額 | 34,010,000 円 |
| 運用予定 | 12ヶ月 ( 2018年12月19日～ 2019年12月18日 ) |
| 年率 | 10.0% |
| 担保など | 不動産（詳細は後述） |
- 募集開始2018年11月19日
- 募集終了2018年12月10日
- 運用開始2018年12月19日
- 運用終了2019年12月18日
ファンド考察
プレーヤーについて
投資家→SAMURAI（募集者）→SAF（営業者）→D社
SAMURAIとSAFは同グループの兄弟会社です。SAMURAIについては下記ページにまとめてありますのでご参照下さい。
ソーシャルレンディングSAMURAIの評判・実績・安全性など企業情報を分析します
一括返済 + 返済回数１回というのが不安
こちらファンド説明の一部ですが、SAMURAIの特徴である一括返済からの元利金一括償還というのは分かるのですが、借入人であるD社からSAFへの返済も１回というのが少し気になる部分です。
例え返済規定がなくとも毎月のモニタリングはきちんと行うのでしょうが、やはりそれが数値（毎月返済）として現れていない点が怖くもあります。
でもポジティブに考えれば運用の波を気にせず融資期間中余裕を持って運用できるとも捉えられるので、損得の判断は難しいかもしれませんね。
D社の収益状況が弱々しい
こちらもファンド説明ページに記載されていた資料でD社の直近の業績なんですが、、、
営業利益でマイナス、さらに経常利益でもマイナス広がっている
というのがなんとも(；´Д｀)
総売上に対して１割程度の赤字なのでまだ許容範囲なのかもしれませんが、うーん。
不動産担保について
ここまで貸付先のD社に着目すると不安要素が大きい印象でしたが、今回のファンドの着目点はやはり「不動産担保」でしょうね。
ソシャレンには珍しく上記のような間取り図と町名までの住所が記載されています。
| 所在地 | 東京都西多摩郡瑞穂町 |
| 土地面積 | 409.61㎡ |
| 建物延面積 | 335.6㎡ |
| 建物構造 | 木造 |
| 建築年 | 1991年（築２７年） |
| 評価額 | 43,200,000万円 |
評価額はSAFによる査定額ですが、今回さらにおもしろいと感じたのが、この物件の収益状況を記載していることです。
これはつまり、
仮に担保発動となった場合、貸付額３,４００万円で購入すると利回り１４％という条件になります。築古アパートとしては魅力的ではないですか？担保として売れやすいと思いませんか？
ということをアピールしているんだと受け取りました。
現状満室で満室賃料での計算になりますが、築２７年アパートでこの利回りなら手を出す投資家もいるんじゃないかと想像できます。
物件の痛み具合がわかりませんが、競売ではなく任意売却の可能性が高いとも感じられる物件ですね。
住所から周辺物件の価格を推定し担保不動産の価値を推し量るよりも、実際に売り払う時の買い手の気持ちに立って担保を評価できるのでなんか説得力がありますね！
事業者は遅延・デフォルトを起こるものとして真剣に考えて来なかったんではないかと最近思うようになりましたよ(-｡-;
— matsu@ソーシャルレンディングブロガー (@matsu_sl) 2018年11月20日
体裁として評価額が提示できる物件だったら何でもよかったんじゃないですかね。
matsu
こんな風に事業者の姿勢を疑っていたのですが、SAMURAIさんは「売ることを前提に担保を考えている」と感じることができて少し安心しました。
不動産担保はLTVではなく、その物件を売りに出した時の検討材料になる収益物件としての利回りで判断するのがベストなのかもしれません！
総合評価
前回投資したファンドが年明けに償還されるまで追加投資しないっていう理由があるので私は投資しませんが、D社さんが弱そうなので最初から担保発動するもんとして投資するのが良いのかもしれませんね。
不動産担保の紹介の仕方については、昨今の事情も鑑みてか細心の注意を払われている感じが見受けられていて好感触でした。
LTVではなく収益物件での利回りで投資判断する方が現実味があって有効そうです。
※当ブログの内容は個人の評価・感想に基づくものであり、商品の詳しい内容は SAMURAIホームページの商品概要・重要事項をご覧下さい。
あんな田舎いやだ～！。
投資対象とするなら何があろうが、概ね部屋が埋まりそうな物件がいいです。
だがしかし、現在満室稼働中(・∀・)
書き込もうと思ったところで、既にけむけむ様との間で大喜利が開催されておりました（笑）。
西多摩はいいところですよ。確かにまあ田舎ですが。
物件を調べたところ、1室くらい空き部屋が出ても表面利回り10%は確保されていますし、おそらく大丈夫な案件ではないかと思っています。
・・・で、私は今資金不足で指をくわえております。
場所は田舎ですね(^_^;)
でも私もあの築古で１０％超えなら目に止まりやすいと思います。
資金不足ですか‥
大丈夫ですよ！いずれ莫大な印税がっ(*´∀｀*)ﾉｵﾒﾃﾞﾄｺﾞｻﾞｲﾏｽ~