こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
さて１１月２６日からSBIソーシャルレンディングで過去最大利回りのファンドが募集されます！
その利回りはなんと１０％です。
SBIがとうとう二桁っ
なんか新触感な感じもしましたが、相応の理由があり、実は前回集まらなかった分の追加募集を行うからだそうです(；´Д｀)
しかしながら、これまでにないくらいに担保不動産についての詳細説明が記載されているので、現在のソシャレン投資家の心情が理解されているようで好感触を受けました。
たぶん今ほどソシャレンに対して懐疑的なタイミングはありませんからね。
今、誠意を見せることを怠る事業者は泡沫と消えるんじゃないかと思います。
ファンド概要
| 案件名 | SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号 |
| 募集者 | SBIソーシャルレンディング |
| 募集金額 | 10億2,490万円 |
| 運用予定 | 約30ヶ月 （2018年11月下旬～2021年5月末日） |
| 年率 | 10.0 % |
| 担保など | 【担保評価総額】14億3,300万円 |
- 募集開始2018年 11月26日 午前10:00～
- 募集終了2018年11月29日 昼12:00
- 運用開始2018年11月下旬
- 運用終了2021年5月末日
建物を建築し、賃貸業やその他事業を予定している事業者に向けての融資になります。
ファンド考察
プレーヤーについて
投資家→SBISL→最終借手複数
SBIソーシャルレンディングについては下記まとめページを参照して下さい。
SBIソーシャルレンディングに300万円投資中なので評判・実績・口コミなど実体験も加えてまとめました
今回はバイヤーズ９号の追加募集です
先々週に募集されたバイヤーズ９号で14億3,000万円を確保する予定でしたが４億円ほどしか集まりませんでした。そのため今回利回りを大幅アップしての再募集という流れになったようです。（投資家心理的にはストゼロ飲まないとやってられんぐらい疲れているかも）
再募集＆利回りアップにあたっての注意点は
担保順位が劣後出資
になったことです。これは万一ファンドが失敗して担保売却する場合、先にバイヤーズ９号に出資した投資家への返済へ優先的に当てられることを意味しています。１０号出資者はその残りで返済を受けるので必然的にリスクが高まっています。
しかも評価額１４億３,３００万円に対して１４億３,３００万円の融資を行うのですからLTVは１００％です。
仮に担保が評価額の７０％である１０億円でしか処分できなかった場合、優先的に４億円を９号出資者へ返済するので残り６億円を１０号出資者で分ける運びになります。
１０億円出資して６億しか返ってこないとなると４０％の損失になります。評価額３０％の損失よりも大きくなることに留意して下さい。
担保物権について
今回特に感心したのがこれまでにない担保詳細説明です。
| 東日本橋 | 川崎大師 | |
|---|---|---|
| 現況 | 2018年10月31日時点では、建物が存在しています。借手は土地と建物を取得した後、現存する建物を解体予定です。なお、弊社は、融資実行時に解体予定の建物にも抵当権を設定する予定ですが、担保評価額には加味していません。 | 2018年10月31日時点では、解体作業中の建物が存在しています。解体工事は売主が費用を負担して実行される契約となっています。なお、弊社は融資実行時に解体作業中の建物にも抵当権を設定する予定ですが、担保評価額には加味していません。 |
| 入居状況 | 売主は退去済みです。 | 売主は退去済みです。 |
| 計画 | 現存の建物を12月中に解体し、鉄筋コンクリート造のマンションを建設する予定です。2019年１月より基本設計の打ち合わせに入ります。 | 借手は、12月の中旬には現存する建物の解体完了後、鉄筋コンクリート造の店舗＋賃貸用マンションを建設する予定です。低層階を店舗として、高層階を居住用として賃貸する予定です。 |
| 立地 | 東京都中央区東日本橋に位置し、最寄り駅である都営地下鉄浅草線東日本橋駅からの所要時間は徒歩約3分です。東日本橋駅は、地下通路を通じて都営新宿線馬喰横山駅、総武線の馬喰町へも連絡可能であることから、単身・DINKS世帯の通勤の利便性は高いと考えられます。 | 神奈川県川崎市川崎区に位置し、最寄り駅である京浜急行電鉄大師線の川崎大師駅からの所要時間は徒歩約1分です。3駅離れた京浜急行川崎駅を通じ、横浜や都内の両方向へのアクセスが容易であることから、通勤の利便性は高いと考えられます。 |
| エリア | 東日本橋エリアは、下町と都会が同居するビジネス、ショッピングのいずれにも最適なエリアと考えられます。 | 川崎大師エリアは、厄除け大師として知られる「川崎大師」があり、駅前から川崎大師までは商店街もあります。周辺にはファミリーマンションをはじめ、賃貸用マンションが増え大型商業店舗も出店しています。 |
| 開発環境 | 事業用地周辺には、飲食店やマンション建設が進んでおり、賃貸用マンションの需要も相応に高い地域であると考えられます。また、駅周辺にはホテルや商業施設も建設され、住居と勤務地の両面の顔を持ちます。 | 川崎大師エリアは、厄除け大師として知られる「川崎大師」があり、駅前から川崎大師までは商店街もあります。周辺にはファミリーマンションをはじめ、賃貸用マンションが増え大型商業店舗も出店しています。 |
| 借手コメント | 東京都中央区の東日本橋エリアは再開発が進んで一巡していることから、開発用地が売りに出ることが少ないだけでなく、中央区に住居としての用地自体が少ないため、結果として新築入居のニーズに対応できる、希少性がある物件になると考えております。 | 最寄り駅から徒歩約１分の住居は希少で、店舗の上に住居ができる点からも利便性の高い物件であると考えております。 |
うん、これにはSBIソーシャルレンディングの本気度を感じますね。
どちらの担保不動産も駅チカ利便性高そうで販売価格は高そうですが流動性を見込むことはできそうです。
ただ昨今の不動産事情の悪化により融資額をカバーできるかは私には判断できませんね。
出口は金融機関からの借換か土地建物の売却でまかなう
うーん、現在の状況だと銀行の不動産融資は超締め付けられているらしいので、ちょっと想像しにくいですね。でも建物が建設されて融資が出た場合は早期償還が見込めるので、ちょっとネックだった３０ヶ月という運用期間が短縮されることも見込めるのではないでしょうか。
matsu
総合評価
仮にこのファンドが満額成立するのなら、前募集９号の４億円出資がシニアローンとなるので９号投資家は超硬度が高くなった投資案件になるかと思います。（LTVで言うと３０％以下）
シニアローンより圧倒的に多いメザニンローンってそれなりにリスク高いと思うので、投資する際はそのリスクが３％増で妥当か？を判断材料にすると良いと思いますよ。
matsu
それでは良きソシャレンを！
２点ほど思うところがあります。
１）９号募集時も１０号の「担保の概要」並みに記載して欲しかった
２）東日本橋案件と川崎大師案件の貸付額の比率がよくわからない
東日本橋には、昔不動産巡りで辺りを散策していたこともありそれなりに知っています。川崎大師は行かないので全然わかりません。
SBISLでも、現状の仕組みで１０号くらいの担保情報を出せるなら、これからも同様に情報発信して欲しいですね。
将来の話ですが、具体的な住所が今後公開されるなら、実際に出張って案件を見てみたいですね。ホテル案件とは違い、利便性が最重要視されるので、その妥当性を自分で判断してみたいものです。
※川崎比率が高い可能性もあるんですよね、、、
※東京のマンション事情としては、数年前に比べて値段が発狂気味なので、３０ヶ月後というのは、それなりにリスキーだと思っています。それが東日本橋案件だとしても。そういう意味では、９号はかっちかちの安全だと思いますが、１０号は結構微妙な気もしてきました。まぁ、投資というより投機的な観点で資金の投入は前向きに考えていますけど。
けむけむさんの留意点はごもっともだと思います。
おそらく今回の記載はSBISLさんが努力した賜物だと思いますが、
集まりが悪かったというある意味ケツに火が付いた状態にならないとそれが行われないのでは、
やはり現状の投資家心理をまだまだ汲み取れていないと感じますね。
たしか前もオーダーメイドで追加募集によって前募集の安全度が超アップした案件ありましたよね。意外と大型募集の時はそういったのも狙ってみるのも投資家の防衛手段として有効かもしれませんね。
私はTATERUの江東区南砂案件は着工前に見に行ったことありますよ。着工前だったので建物の雰囲気は分かりませんでしたが、やはり付近の人の流れとか直に確認できると投資判断にも役立ちますし何より考えを巡らせられるので楽しいですよね。