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オーナーズブックと上場REITを比較してみると‥

オーナーズブックと上場REITを比較してみる

こんにちは、matsu(@matsu_sl)です。

ソーシャルレンディングを検討するにあたって、ソシャレン業界内のみで比較検討するのではなく、他ジャンルの投資とも比較検討することで、より冷静な判断もできるようになるでしょうし、結果的に自分の投資ポートフォリオへ利益を与えてくれると考えています。

今回はオーナーズブックと上場RIETを比較し、それぞれにどんなメリット・デメリットがあるかを確認していきたいと思います。

オーナーズブックとREITと比較してメリット・デメリットを確認

ざっと各項目で比較

オーナーズブック REIT
投資形態 融資 投資
価格変動 無し 有り
流動性 低い 高い
税制 不利 有利
利回り 高い 低い
継続性 低い 高い
担保性能 低い 高い
破綻リスク あり あり

価格変動のメリット・デメリット

オーナーズブック REIT
メリット 値動きないので堅実 値上がりで売却益
デメリット 人気が出ても価値が上がらない 値下がりで損失

オーナーズブックは投資期間中の価格変動がありませんので安定しています。

REITは価格変動があり値下がりするリスクも含みますが値上がりする可能性も秘めていますので、償還時(売却時)に差益を期待することもできます。

流動性のメリット・デメリット

オーナーズブック REIT
メリット 無し、完敗 値好きな時に入退場できる
デメリット 運用終了しないと換金できない 無し

流動性(換金性)についてはオーナーズブックよりREITに軍配が上がります。

ソシャレンは契約時の運用期間が過ぎなければ換金できませんが、REITは自分の売りたいタイミングで換金することができるからです。

税制のメリット・デメリット

ソシャレン REIT
メリット オーナーズブック 所得住民税で約20%
デメリット 所得住民税で30% 無し

税制についてもREITにメリットがあります。REITは分離課税なのでいくら利益が増えても税率は変わりません。一方ソーシャルレンディングは基本的に雑所得のため累進課税により収益が増えるほど税率もアップしてしまいます。(最低でも30%が目安)

このデメリットを補うべく様々な節税方法を考慮する必要があります。

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利回りのメリット・デメリット

オーナーズブック REIT
メリット 約4.5%
デメリット 約4%

REITの利回りは平均4%(2018/6時点)、対してオーナーズブックの利回りは4.5%となります。早期償還による追加ボーナスなどがあれば利率は跳上りますが、最近はそういったことも期待できないのが現状です。

オーナーズブックの利回り14%ファンドの真相とは? オーナーズブックの利回り14%ファンドの真相とは?感覚的には救済策と言えます

また税制面を考慮して利率をはじき出すと両者とも3.2%程度の利回りになるので利回りによる優劣はつけられそうにはありませんね。

しかし最近スタートしたオーナーズブックのエクイティ案件は予定利回り7%となっているので案件によって検討するのが良さそうです。

投資継続性のメリット・デメリット

オーナーズブック REIT
メリット -継続性良い
デメリット 継続性悪い

ソーシャルレンディングは運用期間が決まっているため、再投資にはどうしても空白期間が空いてしまいますが、REITは投資ですので運用期間など決めらておらず、自分の意志で運用し続けることが可能です。

また同ファンドへ追加投資ということも可能ですので、この点に置いてもREITに軍配が上がるでしょう。

しかし、オーナーズブックの投資期間はほとんどが2年程度のものになるので十分といえば十分かもしれません。

担保と破綻について

オーナーズブックもLTV80%以下という制約を設けて担保設定しているので、担保性能としては優秀ですがそこは上場REITが抱える物件群のクオリティには及ばないでしょう。破綻についてもソシャレンは事業者リスクもあるのでREITのよりはリスキーと言えるでしょう。

ソシャレンとREIT、どっちが良いか?

税制面を考慮した利回りでは両者に差はつけられませんので判断材料になりません。

となると、単純に流動性か価格変動かで選択するのが合理的なのかもしれませんね。

価格変動が嫌ならオーナーズブック、いつでも好きな時に換金したいのならREITといった具合です。

私の場合はオーナーズブック投資は基本的にエクイティ案件狙いですので、前述のような判断基準にはならず純粋にREITよりも高い利回りを享受することが目的です。

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