こんにちは、matsu（@matsu_sl）です。
今回はソシャレン界に突如旋風を巻き起こした
SBIS流
という流派の「隙を生じぬ二段構えな投資術」についてご紹介したいと思います。
例え一撃目が弾かれても同時発動する二撃目で確実に仕留めるっていうアレです。
私ぐらいの年代だとアバンストラッシュに匹敵する傘奥義でしたね(・ε・ﾒ)
隙を生じぬ二段構えな投資術、とは？
昨今のソシャレン業界の惨状によって生み出された悲しきモンスターです(｀・ω・´)ｷﾘｯ
しかしその強さは折り紙付き、案件によっては恐ろしい硬度を期待させてくれています。
とまあ抽象的な表現はここまでとしまして、今回話題にしているのはSBIソーシャルレンディングの最近の２段階募集についてです。
募集額が大きい案件において、昨今のソシャレンの冷え具合のため満額集めることができなかった場合、仕方なく金利を上げて追加募集する
という、あえて言えばSBIソーシャルレンディングの方から隙を生じぬ二段構えな抜刀術的なものが放たれています(*´∀｀*)ﾉ
matsu
そう、わたし達はくらう側です（笑）
これについて、追加募集による金利上乗せが目立って注目されますが、実は一段階目募集と二段階目募集では担保順位が１位と２位とそれぞれ設定されているため、
一段階目の募集額が少ないほど、追加募集が発生した場合、一段階目の案件硬度が飛躍的に高まる
という事象が発生しています。
では、どのくらい案件硬度が高まるのか実例で確認してみましょう。
実例
一例として「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」について確認していきましょう。
このファンドは先達て「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド9号」で募集が掛けられました。
その額なんと約１４億円！
しかし業界的不信感からかつての募集力を発揮できず、集まったのは約４億円程度でした。
そこで不足分の１０億円を補うべく「SBISL不動産ディベロッパーズローンファンド10号」として再募集をかけたのです。
９号が利回り７％に対して、なんと１０号は１０％というSBIソーシャルレンディングにおいても過去最高水準。
ですが前述のように担保順位が９号より低く設定されているため、その分のリスクということでの利回りアップとなります。
さて、ここでLTVを比較してみましょう。
元々の案件のLTVは募集額約１４億円に対して、担保評価額も約１４億円でしたので
LTV約１００％
といった案件でした。
しかし、９号で４億円（シニア）、１０号で１０億円（メザニン）となったことで、９号に出資した場合のLTVは
という破格の待遇に超変化。
これは１４億円の担保が色々あって５億円程度でしか売れない場合でも、投資元本は守られるという金城鉄壁な状況となっています。
matsu
先に手を上げた人が超得した形。
運用期間３０ヶ月ですが、このLTVでなら私は安心して見守れます。
ソシャレン初心者にぜひ活用してもらいたい
このようにある意味偶然の産物と言えるのですが、ここまでの案件硬度を誇るファンドは、ハッキリって最初から組成するのは不可能でしょう。
だからこそ、ソシャレン初心者の方には、現在偶発的に発生する可能性のある「追加募集が発生しそうな大型募集案件」を積極的に検討して頂きたいと思っています。
ウォッチした感じだと募集額１０億円超えるぐらいで満額集まらない雰囲気ですので、そういった案件の告知が出たらチェックしておくとよいですよ。
ちなみに最近だと「不動産担保ローンPlus24号」が２０億円の募集で現在７億円弱しか集まっていません。
追加募集を確認できたのはディベロッパーズと確かバイヤーズだけなんですが、もしかしたらローンPlusも追加募集あるかもしれませんね。
このファンドは元々LTV７０％なので仮に追加募集で強化されたならどこまで硬度あがるんだと、良い意味で恐ろしい数字がみれるかもしれません(*´∀｀*)ﾉ
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