ずっと投資したいと思っていたアメリカ不動産、やっとソーシャルレンディングを通じて投資することができました！場所はテキサス州ダラス、アメリカ中部に位置し東西海岸を結ぶ流通拠点として注目されている地域です。
今回はそこに建設される７８戸のタウンハウスへの出資になります。
ファンド概要
| 案件名 | ダラスレジデンシャルコミュニティファンド3号 |
| 募集金額 | ¥31,700,000（総額：4億2000万円） |
| 運用期間ファンドを運用する期間のこと。または貸付を行う期間のことを指す。... More | 2018/02/28 〜 2019/05/27 |
| 年率 | 10.0% |
| 担保担保についてまとめたページへ移動します。 | 本購入物件（予定評価額：約20億1300万円） |
| 融資先 | R社 |
| 所在地 | テキサス州ダラス市 |
| matsu投資金額 | ¥300,000 |
maneoグループのガイアファンディングが募集する案件です。該当地域でのタウンハウス建設に関係する土地購入や工事費用を融資するファンドになります。返済は物件売却代金によって行う形です。
リスク分析
デフォルトするとしたら？
自分投資する時は基本デフォルトするもんだと仮定して投資しています。今回のファンドがデフォルトするとしたらどんな原因が考えられるでしょう。
- 業者がバックレる
- 物件が完成しない
- 完成しても期間内に売れない
- アメリカ不動産の暴落
どれが起こってもよろしくない結果になりそうですね。それでは担保はデフォルトに耐えられるでしょうか。
担保は有効か？
まずLTVを見てみると
20.9% = 4億2000万円 / 20億1300万円 * 100
LTV２０％！担保順位１位！かなり余裕があります。
ただし２０億というのは物件が完成したらの話なので、業者がバックレたりして物件が完成しない場合は土地価格で考えた方がよさそうなんですが、アメリカの不動産価格は基本的に土地建物セットかつ土地より建物評価が高いので推測が意外に難しい…
土地：建物＝２：８が一般的らしいので、それで考えるとギリッギリ土地価格が融資額を上回る感じでしょうかね。今回の最悪ケースは物件が完成しないことなので、想定して担保も考えても自分的には許容範囲です。
次に完成しても期限内に売れない＆アメリカ不況についてですが、
ZillowのZestimateで確認してみるとダラス市南西部の不動産価格は２０１３年ごろから上昇傾向、S&P/ケース・シラー20都市圏住宅価格指数でダラス市全体を見ても２０１２年から上昇傾向にあるので、立地的には高評価ポイントと言えると思います。
また売れなくても完成してればLTV２０％というめちゃ余裕な内容なので安心、それにこの業者の傾向を見ていると売れない場合は販売期間延長のため借り換えを行っているので、今回の新規購入案件ならさらに安心できると思います。
後の懸念は１５ヶ月の間にガイアファンディングに良からぬことが起こらないことを祈るのみ！
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