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比較的運用期間は短め

オーナーズブック渋谷区商業ビル案件への投資検討

オーナーズブック渋谷区商業ビル

オーナーズブックへの初出資は是非に エクイティ型「貸付」ではなく「出資」すること。 事業資金の調達手段は、 シニア... と決めていたのですが、資金を遊ばせておくのも嫌なのでmaneoへの出資分を今回のファンドへ出資することを検討しています。

てなわけでまずは案件情報を確認して考察していきたいと思います。

ファンド概要

案件名 渋谷区商業ビル第2号ファンド第1回
募集者 OwnersBook
募集金額 1億4,010万円
運用期間ファンドを運用する期間のこと。または貸付を行う期間のことを指す。... 2018/05/28~2019/06/20
年率 5.0%
担保担保についてまとめたページへ移動します。 あり

渋谷区の代官山所在の商業ビル代々木所在のマンション1室へシニアローンとして出資する形のファンドです。貸付先の複数化条件を満たすために裏案件で文京区マンションへ10万円投資します。

借入目的は代官山商業ビルの取得資金充当とあるので、代々木マンションは既に取得済みで担保として組み込まれている形なようです。

プレーヤー評価

オーナーズブックについて

マザーズ上場企業であるロードスターキャピタル社が運営するソーシャルレンディングサービスです。詳しくは下記ページにまとめていますので参考にして下さい。

オーナーズブックオーナーズブックの評判・業績評価・投資情報まとめ

総合不動産会社AE

スポンサークレジットがイエローの設立3年超の総合不動産会社、もしくは上場企業持株会社などの可能性もあり。東京都港区に所在しており、直近3期分は黒字

担保&ストーリー評価

LTVは79.5%

オーナーズブック評価額が¥176,000,000貸付金額が¥140,000,000なので

LTVLoan to Value(ローン・トゥ・バリュー)の略称。不動産など価格が分か... 79.5%140,000,000 ÷ 176,000,000 × 100%

オーナーズブック評価額は社所属の不動産鑑定士複数名による査定額を外部専門家に再評価して算出されるので専門性と客観性が期待でき信頼性は高いです。

評価額の内訳が、

代官山商業ビル :1億4,900万円
代々木マンション: 2,700万円

となっているので、代々木マンションが経済状況など外部要因で機能しなかったとすると

LTVLoan to Value(ローン・トゥ・バリュー)の略称。不動産など価格が分か... 94.0%140,000,000 ÷ 149,000,000 × 100%

さすがにマンション評価がゼロになることは無いと思いますが、こんな可能性もあるかもしれません。

渋谷区2物件の流動性

まず代々木マンションは売却計画が決定しており返済原資の一部になっているようなので、売れやすいかを考察してみたいと思います。

参考 渋谷区代々木土地代データ

上記参考サイトによると、渋谷区代々木の地価は2017年までに4年連続で上昇中。2018年も現在のところ上昇傾向にあるようです。感覚的な評価で恐縮ですがこのような状況下なら2019年までの売却も問題なさそうと判断します。時期的に消費増税の駆け込みに被るので、もし増税実行されるなら後押しになる可能性もあります。

続いて代官山商業ビルについて。

参考 渋谷区代官山土地代データ

こちらは2017年まで5年間上昇中で、2018年も十分な上昇が見込まれているようです。

 

実際の販売価格は”その時”にならないと分かりませんが、買い手が付く可能性大と思われるので流動性は高いと言えるでしょう。

オーナーズブックの運営者報酬は0%

こちらはセミナーで確認した話ですが、オーナーズブックは現在貸付型ファンドでは運営者報酬を設定していないとのことです。ただし 融資実行手数料ソシャレン会社が借り手に融資する際に請求する手数料。融資事務手数... を借手から上限2%を目安に請求するとのことなので、

今回の借手最大負担金利は7.0%

となる計算です。

オーナーズブックセミナー勉強になった!エクイティ情報も少し聞けた!オーナーズブックセミナーレポート

エグジット・返済原資は?

目的は商業ビル取得ということがわかりますが、エグジットがいまいち分かりません。収益不動産として保有するのか転売するのか?投資家への返済原資の一部は代々木のマンション売却代金というのは分かりますが、残金はどのように賄うのでしょうか?

こちらは問い合わせしてみたのですが未定とのことでした (;´Д`)エエンカイッ

オーナーズブック的には事業法人への貸付けなので、すでに持っているキャッシュで返済するか返済期日までに都合つけて下さい、といったスタンスのようです。

うーん、まあ担保がしっかりしてないと成立しないよな。意外とアバウトで少し驚き。

総合評価

金利
(2.5)
担保担保についてまとめたページへ移動します。
(4.0)
スキーム仕組み、構成、計画の意。ソーシャルレンディングでは融資の仕組みを...
(3.5)
事業者
(5.0)
総合評価
(3.5)

事業者や担保、スキームなどの要素は文句なく高評価になりますが、やはり金利がおとなしめなので総合評価もちょっと低めになったという感じです。ただ国内不動産で営業者報酬も0%なので贅沢は言えませんね。

matsu

さすがに1億円超えなので余裕はあるのかな?エグジットが不満だけど経験として初参戦してみます。

1 Comment

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