オーナーズブック渋谷区商業ビル案件への投資検討

オーナーズブックへの初出資は是非に エクイティ型「貸付」ではなく「出資」すること。 事業資金の調達手段は、 シニア... More と決めていたのですが、資金を遊ばせておくのも嫌なのでmaneoへの出資分を今回のファンドへ出資することを検討しています。

てなわけでまずは案件情報を確認して考察していきたいと思います。

ファンド概要

渋谷区の代官山所在の商業ビルと代々木所在のマンション１室へシニアローンとして出資する形のファンドです。貸付先の複数化条件を満たすために裏案件で文京区マンションへ１０万円投資します。

借入目的は代官山商業ビルの取得資金充当とあるので、代々木マンションは既に取得済みで担保として組み込まれている形なようです。

プレーヤー評価

オーナーズブックについて

マザーズ上場企業であるロードスターキャピタル社が運営するソーシャルレンディングサービスです。詳しくは下記ページにまとめていますので参考にして下さい。

総合不動産会社AE

スポンサークレジットがイエローの設立3年超の総合不動産会社、もしくは上場企業持株会社などの可能性もあり。東京都港区に所在しており、直近３期分は黒字。

担保＆ストーリー評価

LTVは79.5%

オーナーズブック評価額が￥176,000,000で貸付金額が￥140,000,000なので

オーナーズブック評価額は社所属の不動産鑑定士複数名による査定額を外部専門家に再評価して算出されるので専門性と客観性が期待でき信頼性は高いです。

評価額の内訳が、

代官山商業ビル　：1億4,900万円
代々木マンション： 2,700万円

となっているので、代々木マンションが経済状況など外部要因で機能しなかったとすると

さすがにマンション評価がゼロになることは無いと思いますが、こんな可能性もあるかもしれません。

渋谷区２物件の流動性

まず代々木マンションは売却計画が決定しており返済原資の一部になっているようなので、売れやすいかを考察してみたいと思います。

上記参考サイトによると、渋谷区代々木の地価は2017年までに４年連続で上昇中。2018年も現在のところ上昇傾向にあるようです。感覚的な評価で恐縮ですがこのような状況下なら2019年までの売却も問題なさそうと判断します。時期的に消費増税の駆け込みに被るので、もし増税実行されるなら後押しになる可能性もあります。

続いて代官山商業ビルについて。

こちらは2017年まで５年間上昇中で、2018年も十分な上昇が見込まれているようです。

実際の販売価格は”その時”にならないと分かりませんが、買い手が付く可能性大と思われるので流動性は高いと言えるでしょう。

オーナーズブックの運営者報酬は０％

こちらはセミナーで確認した話ですが、オーナーズブックは現在貸付型ファンドでは運営者報酬を設定していないとのことです。ただし 融資実行手数料ソシャレン会社が借り手に融資する際に請求する手数料。融資事務手数... More を借手から上限2％を目安に請求するとのことなので、

となる計算です。

勉強になった！エクイティ情報も少し聞けた！オーナーズブックセミナーレポート

エグジット・返済原資は？

目的は商業ビル取得ということがわかりますが、エグジットがいまいち分かりません。収益不動産として保有するのか転売するのか？投資家への返済原資の一部は代々木のマンション売却代金というのは分かりますが、残金はどのように賄うのでしょうか？

こちらは問い合わせしてみたのですが未定とのことでした (；´Д｀)ｴｴﾝｶｲｯ

オーナーズブック的には事業法人への貸付けなので、すでに持っているキャッシュで返済するか返済期日までに都合つけて下さい、といったスタンスのようです。

うーん、まあ担保がしっかりしてないと成立しないよな。意外とアバウトで少し驚き。

総合評価

事業者や担保、スキームなどの要素は文句なく高評価になりますが、やはり金利がおとなしめなので総合評価もちょっと低めになったという感じです。ただ国内不動産で営業者報酬も０％なので贅沢は言えませんね。

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事業者評価「CREAL」

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４％〜５％

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良いところ

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悪いところ

1. 実績が少ないので本当の評価はこれから！
2. 出金手数料が無料ではない

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事業者評価「比較一覧表」

事業者名	金利	オススメ度	口座開設
SBIソーシャルレンディング	3.2%〜10.0%		公式サイト
オーナーズブック	2％ ~ 6％		公式サイト
クラウドバンク	6％ ~ 7％		公式サイト
SAMURAI	5％ ~ 10％		公式サイト
FANTAS funding	8％ ~ 10％		公式サイト
CREAL	4％ ~ 5％		公式サイト

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